2016年即將過去，回望惠州樓市這一年,市場(chǎng)行情有起有伏。然而，隨著2017年元旦日的到來，這一切終將成為過往。
回首起這一年的市場(chǎng)，不夸張地說，作為親歷者或觀察者，即便多年后再回過頭看依然是充滿變化和起伏的一年。
年初的市場(chǎng)就不一樣。在往昔，經(jīng)歷前一年的翹尾行情后新年皆快速跌落，但2016年的市場(chǎng)卻延續(xù)著翹尾行情。在公積金異地貸利好、城市配套設(shè)施不斷完善的帶動(dòng)下，樓市熱情不減，并在新春返市階段走上了新高度。
隨后的市場(chǎng)就伴隨城市發(fā)展的利好而呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。贛深、廣汕高鐵信息落地、莞惠城際通車、深惠城際規(guī)劃提速，以及區(qū)域間多條連接道路的接駁，惠州樓市在深圳客的帶動(dòng)下不斷刷出新高度。于是乎，從3月份開始，連續(xù)多月度銷售面積突破150萬平方米高位；于是乎，在惠州市政府發(fā)布的1—10月份經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)報(bào)中，前10個(gè)月全市商品房銷售面積1464.88萬平方米，增長(zhǎng)50.1%。
再后來就是市場(chǎng)調(diào)控和規(guī)范的一幕幕了。伴隨著激增的市場(chǎng)需求，樓市出現(xiàn)階段性的供不應(yīng)求局面，開發(fā)商、電商中介，以及行業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)的不斷追捧熱點(diǎn)讓剛需置業(yè)者難以追趕。10月6日，惠州市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作的通知》啟動(dòng)調(diào)控，通過規(guī)范預(yù)售制度，完善房?jī)r(jià)備案機(jī)制以及動(dòng)態(tài)化的市場(chǎng)巡查推動(dòng)銷售市場(chǎng)的穩(wěn)步恢復(fù)平穩(wěn)。
無論是城市內(nèi)部完善進(jìn)程，還是融入?yún)^(qū)域一體化的發(fā)展，可以這樣說，2016年的惠州是夢(mèng)想不斷落地發(fā)芽和新夢(mèng)想不斷現(xiàn)身的一年，而惠州樓市，在這種夢(mèng)想的進(jìn)程里發(fā)展迅速。與此同時(shí)，跟隨市場(chǎng)監(jiān)督和管理機(jī)制的不斷完善，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和平穩(wěn)發(fā)展也成為現(xiàn)實(shí)。
具體到這一年所經(jīng)歷的暑寒冷暖，且聽記者一一道來。
統(tǒng)籌/采寫：南方日?qǐng)?bào)記者 張峰
第一季度 翹尾行情延續(xù)，提早“入春”
經(jīng)歷過前一年的翹尾行情，一入新年，樓市交易量快速被打回原形，這是往年的年初市場(chǎng)所呈現(xiàn)出來的局面。
2016年初的惠州樓市則變得不一樣。自去年5月份開始至歲末，全市銷售市場(chǎng)連續(xù)8個(gè)月保持在100萬平方米的成交高位，并在12月市場(chǎng)交出160萬平方米的歷史高位表現(xiàn)，而這也在今年初的市場(chǎng)得到延續(xù)。
開發(fā)商不同于往年在低價(jià)走量搶業(yè)績(jī)之后，進(jìn)入新年度的銷售周期收緊優(yōu)惠平穩(wěn)銷售，基于對(duì)后續(xù)市場(chǎng)的不明朗，企業(yè)新春折扣持續(xù)放大，均希望借市場(chǎng)的余溫加速走量，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金為王的策略。
于是乎樓市成交迅速刷出同期新高，據(jù)市房管局發(fā)布數(shù)據(jù)，2016年1月惠州單月銷售144萬平方米。
更為值得注意的則是春節(jié)歸來后的迅速“返春”，市場(chǎng)交易并未因長(zhǎng)假而休停。隨著城市鹿江公園、紅樓灘公園等配套設(shè)施的完善，以及城市住房公積金異地貸款等政策的放開，市民在假日返鄉(xiāng)置業(yè)的進(jìn)程提速，樓市庫(kù)存也得到有效的去化。
市場(chǎng)進(jìn)入到3月份則出現(xiàn)進(jìn)一步的集聚，備受關(guān)注的大亞灣萬達(dá)廣場(chǎng)開工建設(shè)，修建多年的莞惠城際也在一季度的末梢開通運(yùn)行，一系列的城市利好使得區(qū)域置業(yè)迅速往惠州市場(chǎng)傾斜。這一直觀的影響就是帶來深圳客的蜂擁而至，在去庫(kù)存提速之余，惠州樓市價(jià)值也越來越受到關(guān)注。
與此同時(shí)也產(chǎn)生著問題，突降而至的供需反轉(zhuǎn)使得市場(chǎng)亂象接踵而至。個(gè)別樓盤為攬客未取得預(yù)售許可證也入市發(fā)售、中介為爭(zhēng)奪客戶出現(xiàn)糾紛等，這也引起了主管部門的關(guān)注。
3月29日，惠州市住建局、房管局和工商局三部門聯(lián)合召開房房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)議，發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范商品房銷售行為的通知》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》規(guī)范開發(fā)商行為，惠州成為廣東省內(nèi)一線城市（廣、深）之外首個(gè)出臺(tái)樓市降溫措施的城市。
第二季度 深圳客蜂擁而至，價(jià)值重塑
年初回暖的樓市行至第二季度，樓市熱潮開始不斷出現(xiàn)。“不知道為什么，來買房的人多起來了。”這是記者在彼時(shí)踩盤過程中，多個(gè)樓盤的銷售人員給的回復(fù)。
在銷售市場(chǎng)上，據(jù)市房管局監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，在4—6月份，惠城仲愷區(qū)域分別取得5690套、4992套和3873套的高位銷售表現(xiàn)。尤為值得注意的則是在四五月份區(qū)域連續(xù)8周銷售房源數(shù)量破1000套，創(chuàng)造市場(chǎng)銷售歷史。
隨著莞惠城際的通車，惠州融入?yún)^(qū)域一體化的進(jìn)程得到顯著加快。傳了兩三年的贛深高鐵、廣汕高鐵接連傳出消息，將在惠州設(shè)置多個(gè)站點(diǎn)。同時(shí)深圳地鐵14號(hào)線延伸至惠州也得到確定，市發(fā)改和規(guī)劃部門分別公示環(huán)評(píng)公告均顯示線路將延伸至惠州南站。
受樂觀的銷售表現(xiàn)和城市利好的雙重影響，在這一時(shí)間段，開發(fā)企業(yè)開始在土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。已經(jīng)連續(xù)兩年沒有出現(xiàn)過土地溢價(jià)交易的惠州城區(qū)實(shí)現(xiàn)突破，即使在近兩年重復(fù)遭遇流拍的江南梅湖片區(qū)。
5月8日，廣東海倫堡地產(chǎn)虎口拔牙，通過舉牌加價(jià)在掛牌市場(chǎng)從本土房企方直手中搶走編號(hào)為GP2016—9的舊改地塊，總價(jià)達(dá)到2.553億元。一個(gè)月后，隆生企業(yè)又以4.188億元的價(jià)格拿下水口的商住地塊，溢價(jià)率達(dá)到83.8%。
另在臨深的惠陽(yáng)大亞灣，惠州市金科年投資發(fā)展有限公司以2.508億元拿下起拍價(jià)僅為5780萬元的大亞灣西區(qū)村民舊村改造地塊溢價(jià)率更是達(dá)到讓人咂舌的534%。
與此同時(shí)，惠州商業(yè)市場(chǎng)也得到反轉(zhuǎn)。在金山湖綜合體方直廣場(chǎng)開業(yè)后，東平的實(shí)體商業(yè)體賽格假日廣場(chǎng)也實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)。這也代表著百佳、廣百、海雅等實(shí)體商業(yè)陸續(xù)離場(chǎng)的市場(chǎng)不再，城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境正在有效優(yōu)化。
第三季度 供需拉高預(yù)期，交易活躍
實(shí)際上，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的持續(xù)回暖，市房管局等主管部門早就發(fā)布《關(guān)于開展規(guī)范商品房銷售行為大檢查的通知》并展開商品房銷售行為大檢查。對(duì)于惠城仲愷企業(yè)存在的捂盤惜售、欺詐銷售等行為作出規(guī)范。
然而隨著市場(chǎng)的發(fā)展，深圳客的持續(xù)入境，開發(fā)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期拉高，行業(yè)規(guī)范的決心并未受到市場(chǎng)關(guān)注。部分企業(yè)依托電商和渠道廣泛走深圳投資客渠道，拉高房?jī)r(jià)，這也變相使得城市剛需族遭到擠壓，安家成本被迅速拉高。
記者在這一階段仲愷某樓盤的開盤現(xiàn)場(chǎng)看到，現(xiàn)場(chǎng)身著西裝襯衣的中介人員遠(yuǎn)超前來置業(yè)的購(gòu)房者，現(xiàn)場(chǎng)制造的房源緊張環(huán)境使得客戶在高價(jià)迅速出手。而隨后的加推房源單位則再度拉高價(jià)格售賣。類似的現(xiàn)象還出現(xiàn)在多個(gè)樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)，合生上觀國(guó)際、華章東郡等樓盤則因不參加團(tuán)購(gòu)就買不到房而收到投訴。
另外，在這一階段全面實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣產(chǎn)生著深遠(yuǎn)影響。在上半年度，惠州二手房交易受新房市場(chǎng)的帶動(dòng)發(fā)展迅速，惠城仲愷在二季度就刷出超2000套的高值，而隨著不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施出現(xiàn)停滯，單月交易數(shù)量重新跌至1000套以內(nèi)，直至三季度末權(quán)籍調(diào)查的常態(tài)化而逐步恢復(fù)。
與此同時(shí)，土地市場(chǎng)的瘋狂也在持續(xù)。8月9日，一宗位于惠城區(qū)金榜路原本不起眼的2萬平方米小地塊，被雅居樂溢價(jià)192%以2.19億元拿下受到關(guān)注。進(jìn)入9月，碧桂園、佳兆業(yè)、時(shí)代等企業(yè)巨頭圍獵德賽地產(chǎn)位于古塘坳近29萬平方米地塊標(biāo)的則創(chuàng)下熱潮，274輪舉牌過后佳兆業(yè)18.096億元、溢價(jià)312%拍得，兩宗土地樓面積均達(dá)到4000元/平方米左右的高價(jià)。
土地市場(chǎng)價(jià)值的提升還帶來了惠州問題樓盤事件的突破。在檀月軾園、華基江山等停工樓盤在暖使得刺激下復(fù)工運(yùn)營(yíng)后，近日，惠州土地掛牌市場(chǎng)掛出兩宗總面積7.5萬平方米左右的林場(chǎng)激流坑地塊，掛牌條件中要求企業(yè)承擔(dān)問題樓盤華軒居后續(xù)債務(wù)問題值得關(guān)注，這也為其他暫未解決的問題樓盤提供了完善的有效樣本。
第四季度 政府發(fā)力穩(wěn)房?jī)r(jià)，規(guī)范市場(chǎng)
據(jù)惠州市政府官網(wǎng)發(fā)布的前1—10月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行簡(jiǎn)報(bào)顯示，前10月惠州商品房銷售面積1464.88萬平方米。到了12月中旬則更是逼近1600萬平方米大關(guān)。在樓價(jià)的表現(xiàn)上則是，年初六七千遍地的項(xiàng)目均晉升為萬元樓盤，市民置業(yè)壓力明顯增大。
在這種背景下，第四季度的惠州樓市進(jìn)入調(diào)控周期。10月6日，市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理工作的通知》，要求嚴(yán)格規(guī)范商品房銷售行為，并在隨后成立市場(chǎng)專項(xiàng)檢查小組實(shí)施常態(tài)化的樓市巡查。
在樓價(jià)整治環(huán)節(jié)，市發(fā)改局。房管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售價(jià)格行為的通知》，規(guī)范樓盤價(jià)格備案監(jiān)制，要求樓盤實(shí)際成交價(jià)格不得高過監(jiān)制價(jià)的同時(shí)，也不得低于監(jiān)制價(jià)格10%銷售，有效防止了企業(yè)“高報(bào)低售”，誤導(dǎo)購(gòu)房者消費(fèi)等行為。
具體到動(dòng)態(tài)化的樓市表現(xiàn)，前期市場(chǎng)已經(jīng)取得較為樂觀銷售局面的企業(yè)并不急于推貨入市，而是保持觀望謹(jǐn)慎入市。同時(shí)在信息公示等環(huán)節(jié)也逐步規(guī)范化，市場(chǎng)秩序穩(wěn)步得到優(yōu)化。類似惠陽(yáng)棕櫚泉花園逾期交樓等事件均受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。
而跟隨樓市銷售行為的規(guī)范，惠州市中介行業(yè)規(guī)范也得到深化。進(jìn)一步規(guī)范傳統(tǒng)中介和網(wǎng)絡(luò)中介的經(jīng)營(yíng)行為，完善行業(yè)備案機(jī)制并建立起信用信息平臺(tái)體系，通過人員和機(jī)構(gòu)信用信息卡實(shí)現(xiàn)行業(yè)的信息公示和統(tǒng)一監(jiān)管，保障購(gòu)房市民的權(quán)益。
再然后則就是屬于城市交通夢(mèng)想落地的進(jìn)程了，進(jìn)入到歲末的12月份，22日贛深高鐵開工建設(shè)，26日城市軌道線網(wǎng)規(guī)劃發(fā)布，28日透露深惠城際線在“十三五”期間啟動(dòng)建設(shè)……惠州城市在多元化的交通規(guī)劃和建設(shè)進(jìn)程中快速踏入深惠一體化的軌道，這對(duì)于惠州樓市而言無疑是長(zhǎng)效的利好，將推動(dòng)市場(chǎng)價(jià)值的進(jìn)一步發(fā)展。
■觀察眼
暖市下除了高價(jià)拿地 企業(yè)還應(yīng)提升房子品質(zhì)
說真的，作為樓市行業(yè)里的旁觀者，筆者回望起2016這一年亦是感慨萬分。猶記得年初的企業(yè)還滿是逃生的喜悅，轉(zhuǎn)眼已然生出幾分土豪氣來。
據(jù)惠州市政府發(fā)布的樓市銷售數(shù)據(jù)，前10月惠州商品房銷售面積1464.88萬平方米。到了12月中旬則更是逼近1600萬平方米大關(guān)。而且，相較于去年年中以來的高銷售量建立在企業(yè)頻繁的降價(jià)優(yōu)惠促銷環(huán)境下不同，今年的市場(chǎng)，跟隨深圳客的持續(xù)入境，樓價(jià)上行幅度明顯，企業(yè)利潤(rùn)豐富。
而且，不單是惠陽(yáng)大亞灣、不單是惠城仲愷，或者是少數(shù)幾個(gè)樓盤，2016年的市場(chǎng)遍地開花，有房可售和有房入市的開發(fā)商基本上都取得了樂觀的銷售業(yè)績(jī)。
可以這樣說，比起年初甩貨上岸脫離資金困局的境遇，當(dāng)前的開發(fā)商企業(yè)是遇上了好時(shí)節(jié)，過得滋潤(rùn)。實(shí)際上，對(duì)于行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程來說，滋潤(rùn)也代表著發(fā)展。
聚焦我們看到的惠州樓市，銷售量上去了、市場(chǎng)價(jià)值也得到重塑，房子也能賣出高價(jià)……，這也是需要思量發(fā)展的問題了。
于是乎，惠城江南片區(qū)地塊高價(jià)出售、水口宗地溢價(jià)成交、佳兆業(yè)溢價(jià)溢價(jià)312%古塘坳拿地，以及大亞灣土地溢價(jià)534%交易。地塊樓面積3000元/平方米，4000元/平方米……不斷攀漲。
歸咎原因，一方面企業(yè)銷售順暢，拿地資金充裕；另一方面樓市高漲，地塊坐地起價(jià)。在筆者采訪過程中了解到，當(dāng)前的惠州范圍類，除了龍門和博羅鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2000元/平方米的樓面價(jià)已經(jīng)很難拿到土地。加上樓盤建安成本、資金、人工，以及營(yíng)銷和公關(guān)等支出，銷售房?jī)r(jià)基本很難有回落的空間。
“這對(duì)于企業(yè)來說議價(jià)的空間將變得有限。”在雅居樂議價(jià)192%拿下金榜路地塊時(shí)，面對(duì)接近4000元/平方米樓面價(jià)，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士如是表示。這只是一個(gè)縮影，回望這一年，類似的高價(jià)拿地?cái)?shù)不勝數(shù)。
當(dāng)然，作為企業(yè)而言，高價(jià)拿地后所面臨的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)肯定清楚，但不拿地就沒未來，高價(jià)拿地還至少有運(yùn)營(yíng)空間的窘境讓其不得不豪氣而為。但對(duì)于長(zhǎng)期關(guān)注著惠州樓市健康發(fā)展的筆者來說，企業(yè)的擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)很重要，但如何提升產(chǎn)品品質(zhì)，以及完善自身業(yè)主的生活顯然更加重要。
退一萬步講，企業(yè)掙了錢當(dāng)然可以任性拿地。但對(duì)于深耕惠州市場(chǎng)，擺脫了資金難題的企業(yè)來說，完善產(chǎn)品同樣重要。說真的，基于前幾年的市場(chǎng)平淡局面，樓市的同質(zhì)性，產(chǎn)品的良莠不齊問題是“欠賬”的，是需要企業(yè)予以關(guān)注的。
在這個(gè)層面上來講，主管部門齊發(fā)力調(diào)整規(guī)范是個(gè)向好的局面，但對(duì)于市場(chǎng)的長(zhǎng)期規(guī)范和完善來說，開發(fā)企業(yè)不應(yīng)該是作為被管理方的投機(jī)取巧，而是應(yīng)該主動(dòng)承擔(dān)起相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。如果這個(gè)帽子戴得有點(diǎn)大，那最起碼也該為信任自己而花錢買自己的房子來安家的業(yè)主上點(diǎn)心。
