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【資料圖】
天津北方網訊：小區30部電梯，每部電梯內3處廣告，收益多少，都花到哪兒去了──趙先生住在河東區向陽樓街昕旺南苑小區已經有10多年時間了，可對這兩個問題，仍舊是一頭霧水，因為“從來沒見到物業公司公示過，去問也不告訴”。
《民法典》第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。但是，記者在采訪中發現，多數業主對哪些項目屬于公共收益、小區的公共收益究竟有多少及其支配使用的情況知之甚少。而一些物業公司既不公示公共收益，也不讓業主“查賬”的情況比比皆是，導致小區公共收益成了一本“糊涂賬”。
《民法典》相關規定
第二百八十二條規定：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。
《天津市物業管理條例》規定
利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的，應當征得相關業主和業主大會的同意。物業服務企業代表業主大會收取的相關收益，主要用于補充專項維修資金、改善共用設施設備，也可以按照業主大會的決定使用。物業服務企業應當將業主共有部分的經營與收益情況等，以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。
住宅小區公共收益范圍
包括樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等廣告費；公共場地、公共道路的車輛停放場地使用費；公共場地擺攤、自助售賣機、快遞柜等進場費；通信基站等設備占地費；屬于全體業主的會所、幼兒園、游泳池（館）、健身室（館）、物業服務用房、架空層等公建配套用房或公共場地的租金收入。
公共收益最大部分
小區廣告：電梯間人流量最大，是小區廣告收益的主要來源。按照800元/幅計算，一部電梯一年的廣告收益是2400元，平均一個樓門2部電梯，10個樓門一年的收入就是4.8萬元。
車輛停放占地費：目前我市物業小區收費最便宜的是每輛車每月60元的費用。如果按照一個小區有300個車位計算，每月收入為18000元，一年下來將近22萬元的收入。
公共收益有哪些 多數業主不了解
記者隨機采訪了和平區、南開區、河西區、北辰區的40多位業主后發現，多數業主對于小區公共收益包括哪些、這部分收益該怎么使用并不了解。
“小區電梯里有不少廣告，車位還要收占地費。我從來沒有關注過這部分收益，這究竟是該歸業主共有還是歸物業支配？”住在北辰區瑞盈園的楊女士說，她知道好多小區都有一些類似的收益，但具體有哪些以及歸屬問題，她至今搞不清楚。
其實，關于公共收益，不光有廣告費和車輛停放占地費。近年來，隨著經濟的發展，小區公共收益的來源越來越多樣化。
一家物業公司的工作人員告訴記者，住宅小區業主公共收益范圍包括樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等廣告費；公共場地、公共道路的車輛停放場地使用費；公共場地擺攤、自助售賣機、快遞柜等進場費；通信基站等設備占地費；屬于全體業主的會所、幼兒園、游泳池（館）、健身室（館）、物業服務用房、架空層等公建配套用房或公共場地的租金收入。這其中，電梯廣告和車輛停放占地費是公共收益最大的一部分。
記者從專門從事樓宇廣告的公司了解到，一般進入小區的廣告是和物業公司簽合同，廣告費也交給物業公司。小區廣告包括小區大門閘機、甬道水牌、樓道和電梯幾個位置。電梯間人流量最大，此處廣告是小區廣告收益的主要來源。如果是平面廣告，一般情況下365天收費800元，視頻則貴一點，1500元一年。記者粗算，一部電梯可以張貼3幅廣告，按照800元/幅計算，一部電梯一年的廣告收益是2400元，平均一個樓門2部電梯，10個樓門一年的收入就是4.8萬元。由此看來，小區電梯廣告收入累積起來也是個不小的數目。
而車輛停放占地費，目前我市物業小區收費最便宜的是每輛車每月60元的費用。如果按照一個小區有300個車位計算，每月收入為18000元，一年下來就是將近22萬元的收入。
“有業委會的小區還好一點，可以對共有部分收益進行監督，可如果小區沒有業委會，那這部分收益很容易成為物業的隱性收入。這也是為什么有些小區明明物業費收繳率很低，但物業公司仍不撤出的原因，誰也不會一直干虧本的買賣。”曾在物業公司工作過的小劉告訴記者。
收益公示“遮遮掩掩” 業主難查賬
記者連日來走訪了多個小區，發現大多數小區的公共區域都有廣告，電梯間、公告欄、大門道閘、電動門上……四處都有商業廣告的痕跡。此外，飲水機、快遞柜、自動售賣機等，似乎也已成為一些小區的“標配”。
小區公共收益項目越來越多，且數目不小，那么這些收益該如何處置呢？
天津市住建委物業處的工作人員告訴記者，《天津市物業管理條例》明確規定，利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的，應當征得相關業主和業主大會的同意。物業服務企業代表業主大會收取的相關收益，主要用于補充專項維修資金、改善共用設施設備，也可以按照業主大會的決定使用。物業服務企業應當將業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。
然而在現實中，小區公共收益并不透明，許多物業公司從不公示，即便公示也是“遮遮掩掩”，業主想查賬遭到拒絕的情況經常出現。
昕旺南苑小區是2010年交付使用的，趙先生是這里的首批業主。小區共有15棟樓，每棟樓兩部電梯。近幾年，電梯內的廣告越來越多，發展至今，每部電梯內有兩處平面廣告和一處視頻廣告，內容還定時更新，“我從來沒有看到過物業公司對外公示電梯廣告收益情況，這筆錢到底有多少？花在哪兒了？業主應該有知情權。”可就在他去物業辦公地點想要查詢電梯廣告收益情況時，卻被告知賬本在公司，問公司地址，工作人員回答不知道。
趙先生將情況投訴至河東區政府，要求物業公司公示電梯廣告收益賬目。最終，向陽樓街道回復他，物業公司每年年底公示公共部位收支，“我在小區住了10多年，從來沒有見到過物業公示的公共部位收支，我怕自己沒看到，還問了幾位鄰居，他們也說沒看到。”在他投訴后，物業公司負責人也終于向他說明了電梯廣告的收益情況，“他只簡單告訴我一年10多萬元，但這錢具體用在哪兒了，他沒提。”
武清區楊村街五一陽光錦園業主孫先生告訴記者，物業在未經業主同意的情況下，在每個電梯里都安裝了幾處廣告，加起來收益不菲，這筆錢應該是業主共同所有，應該用來維修小區破損的地面和公共設施，“但物業從未公開公共收益，錢也沒用在小區的各項設施維護上，不知道用在哪兒了。”孫先生將此事反映至楊村街道辦事處，得到的反饋是，小區內電梯廣告收入每年由物業公司賬戶代存，業主如有疑問可到物業具體查詢，“物業公司難道不應該主動公示公共收益嗎？物業為什么不按規定執行？”
記者注意到，目前多數小區公共收益的公示方式仍然以傳統的張貼紙質公告為主，而且不是每個樓門都貼，只在某一個樓門或者小區公告欄里張貼，業主們如果不刻意去找很難發現。而在信息化社會，人們常用且便于查看的新媒體如微信業主群等方式的應用程度偏低，這也使得不少業主不能及時了解公共收益的情況和去向。
公共收益透明 增加居民幸福感
采訪中記者了解到，我市也不乏利用公共收益改造小區居住品質的做法。南開區凱立家園是有著22年房齡的老舊小區，原物業公司經營不善，小區公共設施年久失修、垃圾不能及時清理……2022年1月1日，天津嘉德物業有限公司通過公開選聘、業主投票的方式進駐凱立家園，其與業委會簽訂了《天津市住宅物業服務合同》，在合同中對公共收益做了明確約定：“所收取的車輛場地占用費、廣告費等經營性收益，30%由物業公司用于車輛管理使用，剩余70%歸全體業主所有，用于小區公共設施設備的維修養護與改造。物業公司使用前應先征得業委會同意。”
嘉德物業進駐小區后，與社區居委會、業委會保持良好的溝通，三方定于每月5日召開聯席會議。會議內容為物業公司對上月工作、公共收益收入和支出情況進行匯報。每月公共收益的使用情況都有相關單據證明，由業委會、物業公司共同簽字存檔。另外會議還對下月工作計劃進行商議，對下月的支出開銷做出預算，征得業委會同意后，由物業公司按計劃執行。
記者在嘉德物業馬經理處看到了小區公共收益的賬本。其中記錄著從今年1月至今的公共收益收支情況。比如4月份，車輛停放占地費總收入為115380元，稅金7753元，扣完稅金總計107627元。所有收益物業占比30%，為32288元；業委會占70%，為75339元。支出方面，物業將網球場翻新，其中圍欄加固安裝工程費24538.5元；籃球架以及安裝費用3200元；購買綠化用的綠籬機、更換打草機頭花費540元，再加上垃圾清運費、清掏費等，總花費41338.5元。4月份，公共收益支出后，余額為32000.5元。馬經理介紹，小區屬于老舊小區，維修資金很少，小區公共收益基本都用于設施的修繕上，“我們在購買物品上會貨比三家，哪家性價比最合適買哪家。找維修隊也是這樣，會談價格。在花費上我們非常謹慎，不會隨意浪費業主一分錢。”
嘉德物業進駐凱立家園不到一年的時間，用公共收益維修改造了小區中心廣場、網球場等活動場地，重建了小區兒童樂園，得到業主的好評。不過馬經理也坦言，眾口難調，也有業主對公共收益的支出產生質疑，“比如我們購買了一個垃圾桶，市場上有售價80元和100元的兩種，我們選擇了80元的那種，但有業主就找上門來說這種垃圾桶60元就能買到。遇到這樣的情況，我們會耐心地和業主溝通。我們希望所有的業主都滿意，如果有不滿意的地方也希望業主及時提出意見和建議。”
維權
案例
信用評分 約束物業
依法依規公示公共收益
近年來，隨著業主維權意識越來越強，公共收益是否公開透明逐漸成為物業糾紛的焦點。記者在中國裁判文書網以“物業+公共收益”為關鍵詞檢索發現有不少案例，其中就有天津的案例，在今年6月份剛剛審結。
此案是河東區某小區的業主與物業公司的知情權糾紛，其中業主的一個訴求就是要求對方公示從2018年至2022年3月31日期間的公共收益，一審法院支持了業主的訴求。物業公司提起上訴，理由是自己已經對公共收益進行了公示，二審也是終審法院駁回其上訴申請，維持原判，理由是業主對小區公共事務和物業管理的相關事項享有知情權，可以向業委會、物業公司要求公布、查閱。物業公司主張已經公示過公共收益，但其提供的證據不足以保障每一位業主均可以及時了解到公示的信息，且即使其曾經公示過，也不影響業主再次要求查閱。
記者在采訪中，不少業主認為，盡管規定了物業公司必須公示公共收益，但當前對物業服務企業的制約手段還不夠系統，即便不公示業主也無可奈何，尤其是沒有業委會的小區，業主成了弱勢群體，單打獨斗維權沒有用，訴諸法院又費時費力、維權成本過高。而且即便物業公示了公共收益，因缺乏有效的監管，真實性也難以判斷。
對此，市住建委物業處工作人員表示，物業服務企業如果不依照規定公開公共收益，業主可以向社區或屬地住建委反映。目前我市對物業服務企業小區共有部分收益設置管理不到位和收益不透明問題，主要的處罰措施是降低物業信用評分。
今年1月1日施行的《天津市物業服務企業信用管理辦法》，突出了業主、街道（鄉鎮）和各區住建委對物業服務企業信用情況作出的評判，其中就突出了小區共有部分收益要公開透明的問題。當記者表示，僅降低物業信用評分，約束力是否過低時，工作人員表示之前遇到這樣的問題時，只是要求物業服務企業整改，現在可以降低信用，信用低對物業服務企業來說還是有一定影響的。
專家
建議
存入專戶 定期審計
加大公共收益監管力度
監督力度不夠，導致小區公共收益收支方面不斷出現紛爭，那么如何才能讓小區公共收益更加公開和透明呢？天津大學法學院劉海安教授認為，小區公共收益的獲取、占有與處置既涉及小區業主的公共利益，又涉及物業管理人員的私心和私利，很容易出現各種違法違規亂象。
《民法典》的相關規定排除了物業服務企業自行占用小區公共收益的可能性。然而，物業服務企業作為營利性主體，有強烈的動機做出擅自使用公共收益的行為。雖然《民法典》第九百四十三條規定，業主共有部分的經營與收益情況，物業公司必須向業主定期公開，并向業主大會、業主委員會進行報告。但業主如何監管公共收益的使用，實際上面臨著諸多困境，比如，如何促使物業服務企業公示小區公共收益收支明細，如何保障該收支明細的真實性。
除了物業服務企業通過多種渠道對小區公共收益收支進行公示，向小區業主委員會報備之外，建議政府有關管理部門建立公共服務電子平臺提供小區公共收益公示功能，通過手機移動端的查詢功能，使業主足不出戶，動動手指就能對小區公共收益了如指掌。
為了保障公示信息的真實準確，有必要要求物業服務企業就小區公共收益單獨列賬，存入專戶，并由政府部門派出審計人員定期審計，保證其真實性。另外，一些地方政府應在實踐中開拓創新，探索建立獨立于物業服務企業的專門賬戶，比如設立政府部門參與的共管賬戶，保障資金使用的合規合法性。（津云新聞編輯劉穎）
