3月31日，北京市正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。住房交易雙方可以在原抵押權不解除的情況下辦理住房所有權轉移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，極大便利居民住房交易，降低交易成本。
近日，自然資源部、銀保監會聯合印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》(下稱通知)，要求各地在已有工作基礎上，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。
當天，多位銀行和地產行業人士在接受上海證券報記者采訪時表示，今年二季度預計會全國有更多城市加入到“帶押過戶”改革過程中，有利于居民改善型住房需求進一步落實。
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北京正式啟動“帶押過戶”
3月31日，北京銀保監局等四部門聯合發布《關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》，明確規定住房交易雙方可以在原抵押權不解除的情況下辦理住房所有權轉移登記，有效克服了傳統方式下交易成本高、時間長、流程復雜等問題。
以往，北京市居民出售住房時，需事先結清銀行貸款、解除房屋抵押。為在短期內還清房貸，售房人往往需要多方籌措資金，甚至借助高息、高風險的“過橋貸”。自31日起，居民出售在京住房，買賣雙方可在不同銀行貸款、最大程度降低交易成本、提升交易便利度。
具體在辦理流程上，買賣雙方在自行簽訂房屋轉讓合同，約定同意“帶押過戶”后，在北京市存量房交易服務平臺辦理房屋網簽，再向銀行申請“帶押過戶”。之后，買賣雙方及相關方在不動產登記中心辦理“帶押過戶”登記手續，買方房貸發放分別結清賣方原貸款及賣方實收款。
在“帶押過戶”中，買賣雙方房產和資金安全至關重要。不同于其他城市第三方機構進行資金監管等制度，北京市創新采用新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的新模式。
“申請‘帶押過戶’，買賣雙方的貸款可以是同一家銀行，也可以是不同的銀行，這是對住房交易登記和金融服務流程的有效創新，有利于從根本上降低買賣雙方的交易成本，提高交易便利?！币拙友芯吭貉芯靠偙O嚴躍進告訴記者。
“帶押過戶”痛點將解決
據了解，目前全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經全面開展。各地在實踐探索中，主要形成抵押權組合、新舊抵押權分段、抵押權變更等“帶押過戶”模式。
3月30日，《通知》明確，各地要在已有工作的基礎上，深入探索，以點帶面，以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業金融機構率先實現，并逐步向跨銀行業金融機構拓展；推動住宅類不動產率先實現，并逐步向工業、商業等類型不動產拓展，最終實現地域范圍、金融機構和不動產類型“帶押過戶”全覆蓋。
“帶押過戶”是指在押房產在未解除原抵押狀態下過戶并辦理相關登記手續，無需先還貸解押后再辦理過戶轉移。這意味著，原房主將省去贖樓費用和籌措資金的時間成本，大大降低了二手房的交易難度。
“以往，多地在探索‘帶押過戶’過程中，各方多有顧慮?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者分析稱，不動產管理部門擔心在買家貸款無法落實情況下，辦理轉移登記會損害買賣雙方利益；銀行在辦理‘帶押過戶’時，既擔心貸款業務流失，新買家在他行貸款，也擔心過戶后買家貸款無法落實，導致抵押權落空，無法保障自身的債權。
“此次，自然資源部聯合銀保監會發文推進‘帶押過戶’深化不動產登記和金融便民利企合作，協同做好不動產‘帶押過戶’，有利于進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本，助力經濟社會發展?！崩钣罴畏Q。
此外，嚴躍進表示，通知充分體現了常態化開展‘帶押過戶’的導向，對于后續不同城市、不同銀行和不同房地產項目的改革試點都具有積極的指導意義。
交易活躍度和貸款需求提升
“帶押過戶”的全面推進，將有利于挖掘和鼓勵改善性需求，可以提高交易活躍度，有利于提升居民貸款需求，對銀行將產生實際利好。
“原來房產交易過戶，對于有按揭貸款的，需要業主先還清貸款辦理解抵押之后才能過戶?！敝袊]政儲蓄銀行研究員婁飛鵬表示，“帶押過戶”可以提升交易安全性，買方無需承擔提前墊資的風險，賣方無需承擔買方錢款不到位過橋費無法還清的風險。
“若遇到違約等無法過戶的情況，也能及時停止交易，從監管賬戶中將房款返還給買方。”銀行業內人士分析稱，這減少了降低解押后違約過戶不了的風險，于銀行而言也可化解不良貸款，提高交易安全性，激發市場生命力。
在此情況下，“帶押過戶”對于提升買賣雙方的交易意愿、提高市場活躍度有推動作用。
“因為作為抵押權人的銀行需要配合房管部門完成‘帶押過戶’，而當前銀行流動性充足，并不缺少貸款額度，因此這一模式最直接的影響是提升貸款需求，對銀行利好明顯?！敝嘘P村互聯網金融研究院首席研究員董希淼表示。
同時，嚴躍進認為，“帶押過戶”的全面推進將對減少提前還貸的現象產生積極作用，二手房的出售基本上可以隨時進行，無需籌錢償還貸款，這將促使二手房的交易速度加快，也減少了二手房交易中的交易糾紛和金融風險。
（文章來源：上海證券報）
