封面圖 |《房子》劇照
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(資料圖片僅供參考)
問：
前段時間，東風汽車打響了車企大降價的第一槍。隨后，降價的風潮就像多米諾骨牌一樣開始在汽車行業傳導。比如說，為了去庫存，20來萬的雪鐵龍最多降價到9萬，連豪華車品牌寶馬i3也降價10萬左右。
汽車行業的降價潮，會蔓延至樓市嗎，地產企業會不會也降價去庫存呢？
馮叔：
我最近看到新聞說，東風汽車降價幅度非常大，有的汽車品牌為了去庫存，除了降價之外，甚至還會進行強行補貼。我覺得，降價去庫存是很多企業通常會用的方法。房地產公司也會這樣做。
當房地產公司現金流比較緊張，需要快速籌集資金來周轉的時候，降價是最直接有效的一個方法。
比如說，在二線省會城市，房子原價2萬塊錢每平米，現在賣1.5萬，可能房子就賣出去了。如果還賣不掉，那就降到1.2萬每平米。先把錢拿回來。雖然這樣做會損失房子預期的利潤，但是能讓公司資金流通起來，也能讓公司活下去。所以降價去庫存是保住公司現金流的一個很重要的方法，也是公司出現危機時會采用的一種方法。
而從宏觀而言，我們的政府并不支持用降價去庫存的方法來解決問題。因為如果一個城市、一個省乃至全國，房價連續下降，雖然庫存有可能減少，但對社會可能造成系統性的金融風險。
比如說，房價下降以后，銀行按揭貸款的安全性就會出現問題。舉個例子，你買了一套價值100萬的房，首付30萬，貸款70萬。貸款70萬原來對應的是100萬的標的，如果房價現在降到50萬，但貸款還是70萬，而對應的標的就剩50萬，那么多貸的20萬就沒有擔保物了。
這個時候銀行就會有風險。當出現風險時，銀行一般會有兩種解決辦法。一種強行要求客戶來補倉，就是你要增加額外的擔保物，比如存現金。
另外一種方法，當你不能持續增加抵押物，也不能用現金來補足的時候，銀行為了自身的風險控制，可能會把物業收回來，然后加以處置。
所以，如果都采用降價促銷的方法，可能會對金融系統的安全性以及社會穩定造成巨大沖擊。從宏觀層面來看，政府并不大支持所有的房地產公司都用降價促銷辦法來去庫存，但是從微觀層面來看，降價去庫存對企業是一個理性和有效的方法。
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問：
前一段時間，杭州頂流紅盤杭州國際金融中心（IFC）報名登記的消息刷爆了杭州人的朋友圈。據了解，IFC是高端改善樓盤，E類人才、無房、普通家庭需要205個月社保才能入圍搖號，最終入圍家庭2797戶，整體中簽率僅約2%。
為什么高端改善住宅這么火？
馮叔：
中簽率只有2%，相當于你要上斯坦福、哈佛這樣的一個中簽率難度。
為什么高端改善住宅會這么火？我覺得有兩點原因。
一是大的背景。過完年以后，全國各地的二手房都有一個小小的井噴式增長。因為過去三年中，大家想要改善居住條件的欲望都還存在，但由于疫情，大家把這個改善的想法都一再往后推。
這樣的話，大家積壓三年的改善需求都在這兩個月之內集中爆發出來。現在全國各地也都有這個情況。所以在這種情況下，申購買房的人就特別多。
二是項目本身。該項目是杭州IFC國際金融中心開發的，品質做得不錯。另外，杭州周邊客戶有很強的購買力，其他的投資機會也比較少。因此，在這個時候，就會有很多人來搖號買房，所以中簽率特別低。
總之，我覺得這是市場回暖的一個積極信號，同時也是我們可以看到的未來經濟復蘇的一個標志。我覺得這是一個挺不錯的消息。
主編｜王滔 編審｜陳潤江 顧問｜王淑琪
