一二手房?jī)r(jià)格倒掛仍是杭州二手房去化難的主因。
5月17日，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱“通知”)，新政從優(yōu)化二手房交易政策、完善稅收調(diào)節(jié)、更好滿足三孩家庭購(gòu)房需求等方面進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。
杭州多位當(dāng)?shù)厝耸繉?duì)記者表示，此次新政主要針對(duì)二手房市場(chǎng);新增擁有“房票”的群體只能購(gòu)買(mǎi)二手房，對(duì)新房銷售沒(méi)有影響。
在杭州多年從事二手房交易的易居房友業(yè)務(wù)經(jīng)理王洋告訴記者，杭州二手房市場(chǎng)面臨極大去化壓力，杭州奧體板塊、錢(qián)江新城、南星板塊從春節(jié)到現(xiàn)在成交不到20套。
來(lái)自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月份杭州新房市場(chǎng)成交面積約75萬(wàn)平方米，同比下降60%;二手房成交不足4000套，遠(yuǎn)低于過(guò)往正常成交量，二手房掛牌量已突破13萬(wàn)套。從去年下半年到現(xiàn)在，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力較大。
新政釋放二手房名額
“掛牌10套，兩三個(gè)月只成交了1套。”王洋向記者訴說(shuō)著慘淡的市場(chǎng)交易，成交量低迷是杭州二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀。
5月17日，杭州發(fā)布的樓市新政首先明確優(yōu)化二手住房交易：對(duì)落戶杭州未滿5年的戶籍家庭取消原“在購(gòu)房之日前2年起在杭州限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月”的規(guī)定;對(duì)非杭州戶籍家庭，將原“在購(gòu)房之日前4年起已在杭州限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿48個(gè)月”的規(guī)定，調(diào)整為“在購(gòu)房之日前1年起已在杭州限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅滿12個(gè)月”。
其次，新政進(jìn)一步完善稅收調(diào)節(jié)政策。對(duì)杭州限購(gòu)范圍內(nèi)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的，增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年;個(gè)人轉(zhuǎn)讓非家庭唯一住房的，增值稅征免年限仍為5年。
同時(shí)對(duì)符合條件的三孩家庭，在杭州市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)的住房套數(shù)增加1套，且在報(bào)名參加新建商品住房搖號(hào)銷售時(shí)，參照“無(wú)房家庭”優(yōu)先搖號(hào)。
對(duì)于杭州樓市新政，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授、城市與區(qū)域治理研究院執(zhí)行院長(zhǎng)柴鐸認(rèn)為，目前樓市低迷，已影響到地方財(cái)政收入;房屋交付違約時(shí)有發(fā)生，也將引發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。杭州屬于強(qiáng)二線城市，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)中心城市，在政策上進(jìn)行一定調(diào)整體現(xiàn)出地方政府對(duì)于促進(jìn)市場(chǎng)“回暖”的意圖強(qiáng)烈。
柴鐸認(rèn)為，杭州此次樓市政策的方向是對(duì)的，但力度還不夠大，可能市場(chǎng)并不樂(lè)觀，因?yàn)闈撛谛略鲑?gòu)房需求“質(zhì)量”在下降，積蓄和償貸能力普遍偏弱;改善型需求入市同樣面臨賣房難、房貸高、首付高等限制。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策有助盤(pán)活杭州市中心二手房，促進(jìn)房源流通。
“新政出來(lái)后會(huì)吸引一些客戶，包括價(jià)格方面會(huì)有一些調(diào)整，但總體影響有限，更多的是信號(hào)意義。”貝殼杭州濱江區(qū)銷售經(jīng)理丁松表示。
二手房市場(chǎng)“價(jià)升量跌”
在杭州，二手房?jī)r(jià)格倒掛是市場(chǎng)成交的主要障礙。
“部分區(qū)域一二手房?jī)r(jià)差太大，有的二手房售價(jià)比新房?jī)r(jià)格高一倍以上;導(dǎo)致購(gòu)房者都去搖新房，對(duì)二手房關(guān)注少;房東也不愿意降價(jià)。”王洋直言杭州二手房市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”。
丁松也告訴記者：“杭州市奧體板塊二手房掛牌價(jià)在14萬(wàn)~15萬(wàn)元/平方米，新房限價(jià)不到5萬(wàn)元/平方米，價(jià)格倒掛過(guò)高，成交很難”。
王洋亦對(duì)一二房?jī)r(jià)倒掛過(guò)大表示了無(wú)奈。他說(shuō)，以杭州市上城區(qū)南星板塊為例，二手房掛牌價(jià)17萬(wàn)~18萬(wàn)元/平方米，成交價(jià)在15萬(wàn)~16萬(wàn)元/平方米;該板塊新房最高限價(jià)為69800元/平方米，價(jià)格相差不止一倍。
“越是核心板塊，一二手房?jī)r(jià)格倒掛越大。”王洋建議有名額的新增剛需購(gòu)房者選擇一二手房?jī)r(jià)差較小的富陽(yáng)、蕭山、臨平等板塊。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，除了二手住宅限購(gòu)政策調(diào)整以外，對(duì)稅費(fèi)的減免能夠降低購(gòu)房者交易成本，加快入市積極性。對(duì)三孩家庭政策的調(diào)整主要是針對(duì)改善型群體，尤其是多孩家庭的改善需求的合理滿足，符合當(dāng)前人口政策以及房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于支持合理改善需求支持的政策導(dǎo)向，在一定程度也能促進(jìn)多孩家庭改善居住需求的釋放。
“杭州是一個(gè)新房和二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)較強(qiáng)的城市，二手房市場(chǎng)自去年以來(lái)整體較為低迷，二手房去化壓力大。此次新政出臺(tái)有利于盤(pán)活二手房市場(chǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)新房市場(chǎng)的活躍度，對(duì)于穩(wěn)定杭州樓市及帶動(dòng)杭州經(jīng)濟(jì)都有積極作用。”宋紅衛(wèi)表示。
