樓市利好政策加碼的5月份，市場并未出現(xiàn)拐點。
記者根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)計算發(fā)現(xiàn)，今年前5個月，百強(qiáng)房企累計實現(xiàn)操盤銷售金額2.32萬億元，同比下降52.3%;權(quán)益銷售額1.71萬億元，同比下降52.9%;全口徑銷售額2.64萬億元，同比下滑52%。
前5個月，銷售額超千億元房企僅碧桂園、萬科、保利發(fā)展3家，較去年同期減少12家;超百億元房企有70家，較去年同期減少48家。
從5月單月業(yè)績表現(xiàn)看，百強(qiáng)房企全口徑銷售額為5192億元，環(huán)比增長5.5%;同比下降59.8%。TOP50強(qiáng)房企中，除越秀地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)外，其余房企銷售額均同比下滑。
這些數(shù)據(jù)都說明，樓市銷售仍面臨不小的壓力。6月份，是房企沖刺半年度業(yè)績目標(biāo)的最后一個月，目前來看整體市場信心并不足。
中信證券研究報告認(rèn)為，個別資金緊張的開發(fā)企業(yè)存在出現(xiàn)信用風(fēng)險的可能，同時，疫情仍可能在局部地區(qū)出現(xiàn)反彈。房企盈利能力已經(jīng)受到很大影響，預(yù)計2022年中報業(yè)績很可能承受壓力。
百強(qiáng)房企業(yè)績大調(diào)整
龍頭房企的銷售壓力不小。
數(shù)據(jù)顯示，1~5月份，銷售額排名TOP 10、TOP 11~30和TOP 31~50房企累計全口徑銷售額分別同比下降42.7%、52.1%及64%;權(quán)益銷售額分別同比下降42.9%、51.3%、57.1%。
1~5月，碧桂園、萬科、保利發(fā)展分別以2012億元、1673億元和1592億元繼續(xù)占據(jù)銷售榜前三甲，但與2021年同期碧桂園、萬科、恒大合計銷售9142億元相比，共縮水了3865億元，同比下滑幅度為42%。
市場分化下，不同陣營企業(yè)數(shù)量產(chǎn)生了較大變化。
百強(qiáng)房企中，千億元規(guī)模以上房企有3家，較去年同期減少12家，為幾個陣營中減少企業(yè)最多陣營，銷售額均值1759億元;第一陣營(500億~1000億元)和第二陣營(300億~500億元)企業(yè)分別為9家和11家，較去年同期減少10家、10家;第三陣營(200億~300億元)企業(yè)為12家，減少3家;第四陣營(100億~200億元)企業(yè)共33家，較去年同期增加3家。
百強(qiáng)房企銷售門檻從去年前5月的125億元降到今年的48.6億元。最典型的是中國恒大，去年前5月銷售額為2868億元，今年前5月僅賣出了174億元，同比下滑93.9%;在百強(qiáng)房企排名中從第三名降至49名。
前5月銷售額同比降幅超過70%的還有陽光城、正榮集團(tuán)、世茂集團(tuán)、中南置地;降幅在50%~70%的有22家，如富力地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、祥生集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、華僑城、弘陽地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、融創(chuàng)中國等。
從5月單月業(yè)績表現(xiàn)看，有2家房企銷售額實現(xiàn)同比增長，分別是越秀地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)。1~5月，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額346億元，同比減少15.6%;5月單月銷售額為99億元，同比增長20.7%。
這次，萬達(dá)集團(tuán)重新躋身TOP50強(qiáng)房企陣營，前5月實現(xiàn)銷售額186億元，同比增長48.1%。
從5月銷售額環(huán)比變動來看，TOP50強(qiáng)房企中31家房企出現(xiàn)環(huán)比增長;建發(fā)房產(chǎn)、中國鐵建、美的置業(yè)環(huán)比漲幅超過50%。
在公開披露年度銷售目標(biāo)的規(guī)模房企中，多數(shù)企業(yè)截至5月末的目標(biāo)完成率不足30%，有近半數(shù)企業(yè)甚至不足25%，業(yè)績表現(xiàn)較去年同期遜色很多。
值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)“國進(jìn)民退”在銷售端也愈發(fā)明顯。TOP50強(qiáng)房企中，國企和民企前5個月全口徑銷售額分別為1716億元、2709億元，環(huán)比分別增加15.9%、3.2%;同比分別下滑37.4%、64.2%，降幅分別較前值縮小6.3個基點、擴(kuò)大1個基點。
中泰證券分析師陳立認(rèn)為，國企表現(xiàn)優(yōu)于民企反映了其較強(qiáng)的拿地能力及融資能力。由于去年二輪集中供地以來，央企國企持續(xù)為拿地主力，預(yù)計央企國企市場占有率將進(jìn)一步提升。
6成百強(qiáng)房企零拿地
銷售回款情況直接決定房企投資力度。銷售壓力下，房企拿地投資規(guī)模亦出現(xiàn)大幅收縮。
據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，前5個月，百強(qiáng)房企拿地總額4681億元，同比下降64.7%，降幅比前一個月擴(kuò)大8.8個百分點。百強(qiáng)房企中，僅有34%房企在2022年有土地入賬，超過6成房企一塊地未拿。
國企、央企仍然是今年土地市場“主力軍”，絕大部分民企則繼續(xù)“隱身”，只有一些區(qū)域深耕民企表現(xiàn)較為突出，如濱江集團(tuán)、大家房產(chǎn)等。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前5個月，萬科地產(chǎn)、華潤置地、中海地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、綠城中國占據(jù)新增土地貨值前5強(qiáng)。其中，萬科地產(chǎn)以累計新增貨值865億元占據(jù)榜單第一;華潤置地、中海地產(chǎn)緊隨其后，累計新增貨值規(guī)模分別為849億元和616億元。
龍頭房企拿地座次出現(xiàn)明顯調(diào)整。萬科地產(chǎn)、華潤置地、中海地產(chǎn)持續(xù)發(fā)力拿地的同時，融創(chuàng)中國、綠地控股等則暫未有土地入賬。
從布局城市等級來看，二線城市成為房企最為熱衷的區(qū)域，尤其是22個熱點城市，其中又以長三角區(qū)域為拿地重中之重。數(shù)據(jù)顯示，TOP50強(qiáng)重點房企前5個月在二線城市拿地占比超過60%。
與4月杭州、深圳等城市土地拍賣火熱氛圍相比，5月份有6個城市完成集中土地拍賣，但整體熱度卻在降溫。其中，蘇州首輪集中供地中，土地成交平均溢價率僅3%，廣州平均溢價率僅有1.2%，濟(jì)南和無錫溢價率也僅在1%左右，廈門和福州的二輪土地拍賣也明顯遇冷。
5月單月，50強(qiáng)房企拿地金額不足400億元，同比環(huán)比分別下降95%和70%。
盡管樓市利好政策不斷加碼，但無論是開發(fā)商還是購房者對市場信心仍不足。市場何時觸底反彈是業(yè)界都在期盼的事情。(許倩)
