政府正試圖通過放寬預售資金監管緩解房企“流動性”壓力，實際效果并不理想。
據克而瑞統計，截至5月29日，已有28個省市放松了商品房預售資金監管，內容主要涉及降低重點監管資金，增加重點監管資金撥付節點和撥付比例，允許使用銀行保函替代預售監管資金以及可以提前提取預售監管資金等。
4月29日，中央政治局會議強調優化商品房預售資金監管，以促進房地產市場平穩健康發展。此次會議后，商品房預售資金監管優化城市數量由此前的南京、煙臺等5城擴容至成都、海口、吉林、長春等28個省市。
“在保證項目交付的前提下，28個省市放松預售資金監管核心目標在于提高預售資金使用效率，進而提升房企資金流動性，優質房企將更為受益。”克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示。
去年下半年以來，持續收緊的商品房預售資金監管卡住了開發商資金流通的命脈，不光是“出險”房企，萬科、旭輝、龍湖等比較穩健房企也受制于資金監管。
信達證券研報數據顯示，去年9月~12月，全國預售資金監管新增規模約1.6萬億元，對應同期全國商品房銷售額約4.7萬億元。彼時業界期望，監管能有所松動，讓一部分“水”活起來。
“預售資金監管如果放松，一定能緩解企業流動性壓力。”陽光城執行副總裁吳建斌說。
多位百強房企內部人士對中國房地產報記者表示，公司受限資金近200億元，大部分都在預售資金監管賬戶中，目前各地放松力度太小，這些“活水”仍被鎖住中。
預售資金監管相繼放松
除金融端支持外，優化商品房預售資金監管一直是今年以來各地供給端紓困的重點舉措。
1月末，三部委聯合出臺《關于規范商品房預售資金監管的意見》，首次從全國層面作出統一安排確定監管機制，意在指導地方優化此前過于嚴苛的管理。
2月，住建部印發《商品房預售資金監督管理辦法》，從總體原則上規范了預售資金監管政策，具體細則和執行情況則是各地因城施策落實。
4月29日，中央政治局會議對房地產的表述中提出，“優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展”，這是政治局首次對預售資金監管政策給出明確指示。
此后，各地預售資金監管相繼迎來邊際放松。
具體來看，銀川、瀘州、常德等5城提升了重點監管資金撥付比例;綿陽、徐州、阜陽等6城增加了重點監管資金撥付節點;吉林和漯河兩地降低了重點監管資金比例;南京、長春、海口等9城允許使用銀行保函替代預售監管資金;海口、煙臺、宿州等9城依據企業信用評級實行差異化管控;長春、欽州、螺河等4城可以提前提取預售監管資金。
中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，房地產項目預售資金監管一般占總預售金的30%~40%，如果預售資金監管比例下降10%，將有助于緩解房企資金緊張局面。目前各地主要是調整預售資金監管辦法，包括加快審批效率，解控資金監管比例，銀行保函等額替代等方式，對緩解房企資金緊張的影響有限。
不過，也有一些城市在加強監管。比如，大連在5月份發布了《關于進一步加強商品房預售方案管理的通知》;黃石也在當月修訂完善相關制度，明確商品房預售資金實行全程監管，防范商品房預售資金挪用風險，堵塞房地產市場管理漏洞。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，商品房預售資金監管既要保證項目按期交房不爛尾，又要防止過度監管加劇房企的流動性壓力。近期各地對預售資金監管優化，將對房地產行業發展以及房企自身起到促進流動性恢復和市場回暖的作用。
楊科偉認為，在“保交樓”政策底線下，將有兩類城市跟進放松預售資金監管：一是預售資金監管過度嚴苛的城市，如青島、石家莊、泉州等;二是項目交付風險整體可控的城市，如蘇州、廈門、無錫等。未來預售資金監管將趨于規范化，真正實現從拿地開發到銷售回款直至交房的全流程管控、全周期監管。
對房企流動性釋放有限
“截至2月初，我們可用資金占到總資金約5%左右，受限比例高達95%。目前仍然沒有好轉。”2月23日，正榮地產在投資者電話會議上揭開了當前房企資金困局的一角。相較去年6月末，正榮貨幣資金中受限比例僅21.26%。
對預售資金的嚴監管始于2021年下半年，個別房企陷入流動性危機后，很多城市開始“因企施策”，西安、天津、石家莊等36省市相繼出臺政策加強預售資金監管，要求全部購房款需直接存入專用監管賬戶，并實行全額全程監管。
這使得房企對預售資金的使用經歷了從“可以任意使用”到“無法使用”的過程。
在旭輝控股董事局主席林中看來，開發商資金大概有50%在監管賬戶，“比如你有600億元，300億元在監管賬戶提不出，這個確實難受。”
吳建斌曾表示，預售最早兩個月就能回款，后來按照工程進度節點放按揭款，現在差不多要交房才放按揭款。房建好了，好不容易銷售、網簽了，當地政府部門擔心爛尾，要監管你。
“什么時候放款?竣工的時候。”吳建斌說，所以很多房企賬面有幾千億元資金，但有400億~500億元被監管，還貸時不能還，就是因為這個錢被監管了，暫時不能用。
預售資金的強監管進一步加大了房企資金壓力。
“總體上是要管好而不是管死，我們有100多億元還壓在監管賬戶里。”上海某房企內部人士表示，各地對預售監管資金的微調很難發揮大作用，主要是行業信心下挫。
據克而瑞的監測88家重點上市房企數據發現，有41家房企披露了相關預售監管資金，其中約一半房企將預售監管資金算在了受限制現金內，2021年受限制現金占到了總現金的29%，較2020年增加5個百分點，增速明顯加快，部分企業受限現金占比甚至超過了70%。
“最典型的如合景泰富，受預售監管資金大幅增加影響，受限制現金從2020年的39億元增加到2021年的217億元，占現金持有總額比重也從9%增加至74%。”克而瑞分析師房玲表示，預售監管資金政策的趨嚴與放寬，直接影響房企的現金支配，從而影響企業短期償債壓力。
一般而言，項目銷售未交付之前，對應的銷售回款體現在房企資產負債表的合同負債(即預售款項)里，如果預售資金受限比較多，那么其在合同負債的占比也會更高。
克而瑞統計數據顯示，目前41家重點房企含預售監管的受限制現金占合同負債比例平均值約10%。中海、龍湖、旭輝等相對優質房企該比例為16%以上，部分流動性壓力較大的企業該比例低于5%，存在資金透支情況。
房玲認為，在此情況下，疊加銀行的風險偏好影響，此輪各地預售監管政策調整對于優質房企有一定利好，但對于原本資金就比較緊張的房企并沒有多大作用，對房企流動性釋放效果仍相對有限。
某TOP30房企市場人士也表示，確實感覺沒有太大變化，比如房企可憑銀行出具的保函等額替換預售監管資金，但只有資質好、信用高的企業才能用，算是銀行的一種增信，對大部分民營房企銀行是不可能全“兜底”的。
“出險房企是被監管重點，新政不會改變這個態勢。”某房企高管表示，加大出險房企紓困力度，適當放寬預售資金監管只是一個手段，關鍵是要建立市場信心，促進房企銷售回款，并逐步恢復民營房企在公開市場的融資功能。
“穩樓市”大門已經打開，但對于部分房企來說目前流動性危機仍然存在。正如吳建斌所呼吁，希望房企重視經營性現金流管理。(苗野)
