上海樓市正在緩慢復(fù)蘇。
上海中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月，上海新建商品住宅成交面積90.1萬平方米，環(huán)比增加742.1%;高價房市場活躍度拉高市場格局，成交均價75515元/平方米，均價環(huán)比上漲5.7%。表現(xiàn)可圈可點。但擴大范圍來看，受疫情影響，2022年上半年上海新建商品住宅成交面積同比下降34%，與往年相比成交仍有差距。
二手房市場方面，據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，在上海完全復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，二手房掛牌量出現(xiàn)增長，掛牌量較疫情前增加約17%，至2.2萬套。其中，29%掛牌量集中在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，掛牌房源中“老破小”、剛需剛改房源增大。
“上海近半年交易行情可以概括為‘大病初愈，但仍虛弱’。隨著下半年社會經(jīng)濟環(huán)境的持續(xù)改善，交易行情有望呈現(xiàn)‘漸入復(fù)蘇、積極向上’的良好發(fā)展態(tài)勢。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
年過六旬的張海生是上世紀(jì)90年代上海較早的一批“拆遷戶”，拆遷補償中，當(dāng)大多數(shù)人選擇房子時，張海生選擇了現(xiàn)金補償，在當(dāng)時上海最繁華的地段買了一套面積僅19平方米的房子，與鄰里共用廚衛(wèi)、陽臺，這一住便是20多年。
“生活一下變得很槽糕，以為熬一熬，疫情過去很快會好起來。”公共廚衛(wèi)陽臺讓張海生在疫情期間的生活變得極度沒有安全感，談起過去，他說如果給他機會，不會選擇小房子。
最近張海生在女兒的勸說下，將房子到房地產(chǎn)中介機構(gòu)掛牌，準(zhǔn)備換房。跟張海生一起將“老破小”掛牌出去的還有不少他的鄰居。
“掛牌近一個月，看房的人寥寥無幾。”張海生以為市中心的位置、房子小也能賣個好價錢，實際上看房的人極少。
高端二手豪宅市場卻不斷傳來高成交量。
“6月份，我所在的門店成交了15套，平均每名業(yè)務(wù)員成交3套，是總價在1000萬元左右的房子。”7月3日，位于閔行春申路板塊的太平洋房屋銷售經(jīng)理胡峰告訴記者，6月成交面積中100~140平方米次新房較受市場歡迎。
上海國堃地產(chǎn)虹口區(qū)店長范劍告訴記者：“在看房群體中，家里房子小的經(jīng)歷疫情想換個大房子，置換客增多;上海優(yōu)化人才引進(jìn)政策后，最近看房的年輕人多了，促使交易量增加。”
事實上，從去年“核驗價”“三價取低”政策實施后，上海二手房市場上漲趨勢戛然而止，根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，去年7~9月成交量環(huán)比分別下降12%、26.5%、31%;去年10月到今年3月市場進(jìn)入修復(fù)階段，2021年12月上海二手住宅成交量達(dá)到1.79萬套，成交量恢復(fù)到去年8月水平。
此后，今年1~2月雖然受春節(jié)及疫情影響，但市場并未顯出疲態(tài)，甚至好于正常年份(2019年、2020年)同期。3月，隨著上海疫情大面積暴發(fā)，4~5月成交量跌至冰點。
6月1日市場重啟后，來訪、來客逐漸增多，與3月形成銜接，目前成交量為3月同期的80%，達(dá)到1月同期的90%。從數(shù)據(jù)上來看，解封后第二周市場成交大幅增長達(dá)到中等水平，第三周出現(xiàn)回落，市場上觀望情緒依然濃重。
“疫情前放款速度慢，成交周期長，‘三價取低’政策的實施導(dǎo)致不少客戶資金不足，交易中止，疫情后最明顯的變化是放款速度快，放款額度變多，客戶比之前能多貸80萬~100萬元。”胡峰表示，上海首套房貸利率從之前的4.95%下調(diào)至4.8%，二套房貸利率從之前的5.75%下調(diào)至5.5%，房貸利率下調(diào)也是利好之一。
同策研究院資深市場分析師肖云祥表示，在政策上，上海二手房并沒有發(fā)生明顯變化，“核驗價”“三價取低”政策還在執(zhí)行，但在操作端部分區(qū)域房屋核驗價有所提高，幅度不大;另一個明顯變化是，目前銀行放款已經(jīng)縮短到一周左右，放款時間明顯改善，極大縮短了交易周期。
肖云祥認(rèn)為從政策端，“三價取低”政策存在一定爭議，政策初衷是抑制過熱的市場，但也傷害了部分剛需剛改的購房需求。
“復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，政府沒有針對上海二手房市場發(fā)布任何刺激政策，但市場供需端迅速恢復(fù)，并接近疫情前水平，充分說明了市場的韌性，也反映出上海二手房市場體量大、基本盤穩(wěn)定的特征。”肖云祥認(rèn)為，加之疫后重振經(jīng)濟方案及提振房地產(chǎn)市場的大背景下，未來二手房市場有望全面恢復(fù)。
上海中原地產(chǎn)首席市場分析師盧文曦則認(rèn)為，若七八月份二手房市場能持續(xù)反彈，市場信心會慢慢起來，“金九銀十”成交量會提升，但反彈高度有限，不會出現(xiàn)非理性走勢。
新房市場：豪宅項目率先反彈
就在張海生賣房的同時，擁有購房資格的“新上海人”張濛一到周末就奔走在上海第二批次各大樓盤間，尋找合適房源。
“位置好的樓盤價格高、積分要求高，遠(yuǎn)郊的房子不用積分，但上班距離遠(yuǎn)。”張濛陷入兩難選擇。
據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年6月，上海共成交商品住宅13718套，成交面積146.35萬平方米，成交量在6月第四周達(dá)到高峰，其中，6月29日上海成交各類商品房1381套，成交面積13.61萬平方米;6月30日成交各類商品房1586套，成交面積14.59萬平方米。
相對于正在復(fù)蘇期的二手房交易市場，目前新房成交量已達(dá)正常交易水平，上海市中心高價新房依然“一票難求”。
從上海第二批次樓盤認(rèn)購率來看，市區(qū)樓盤認(rèn)購依然火熱，其中，招商虹璽、中企云萃江灣、華發(fā)四季半島、仁恒海上源等認(rèn)購率均超200%。
據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，6月，虹口區(qū)四川北路板塊成交941套，成交均價119594元/平方米。其中，虹口瑞虹新城·臻庭成交573套，成交均價119725元/平方米;普陀區(qū)蘇河望成交410套，成交均價101546元/平方米。
但是，第二批次樓盤入圍分比第一批次樓盤有明顯降低，第一批次樓盤中的熱門樓盤徐匯濱江百匯園入圍分94.96分，浦東高行板塊的森蘭名苑入圍分88.86分，虹口北外灘的招商外灘璽入圍分為77.08分，浦東金橋板塊的金鼎首府入圍分為77.08分。
在第二批次熱門樓盤中，仁恒·海上源入圍分為72.16分，中企云萃江灣入圍分為74.16分，靜安府西區(qū)入圍分為71.28分，招商虹璽入圍分為67.34分。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，只要“一二手房倒掛”依然存在，上海新房市場“打新”熱度就會持續(xù)。在整體成交規(guī)模見頂之下，市場整體上升空間變得有限，“打新一族”的人數(shù)正在逐年下降中。在這其中，仍會有部分樓盤保持一定熱度和漲幅，如部分豪宅項目，但受規(guī)模和成交周期限制，對普通剛需和改善市場影響有限。
對于上半年樓市對企業(yè)的影響，中南建設(shè)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示，行業(yè)恢復(fù)良性循環(huán)還需要時間。公司也將繼續(xù)堅持審慎策略，將經(jīng)營安全放在首位，積極推動銷售，增加回款;同時審慎投資，進(jìn)一步精細(xì)化管理，嚴(yán)格控制現(xiàn)金支出，加強各種形式的合作，提升面對風(fēng)險的能力。
對于下一步房地產(chǎn)市場行情，中南建設(shè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，政策利好下，再加上企業(yè)自身努力，市場信心將不斷加強，相信行業(yè)恢復(fù)良性循環(huán)和健康發(fā)展只是時間問題。
