2022年已過半，這半年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，發(fā)生了很多。
當(dāng)我們回顧過去的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)2020-2021年也許是一段時(shí)間內(nèi)，“千億房企”最多的年份。
自2010年“千億房企”陣營(yíng)迎來第一員萬科，到2020年43家房企踏入“千億門檻”，“千億房企”的數(shù)量一直都在增長(zhǎng)。
進(jìn)入2022年，“千億房企”的數(shù)量或出現(xiàn)“腰斬”。
據(jù)上半年房企銷售業(yè)績(jī)測(cè)算，有約20家房企已明顯較難達(dá)到1000億銷售金額。
2022年上半年整體市場(chǎng)壓力巨大，百強(qiáng)房企全口徑累計(jì)銷售金額34706億元，同比降幅50.3%，整體業(yè)績(jī)“腰斬”。
以往陣營(yíng)最穩(wěn)固的30強(qiáng)房企上半年業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了大幅跳水。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年TOP30房企全口徑累計(jì)銷售金額23814.8億元，同比降幅42.64%。其中世茂集團(tuán)和中南置地的降幅皆超70%，越秀地產(chǎn)降幅最少，僅1.03%，第二第三位分別為遠(yuǎn)洋集團(tuán)和濱江集團(tuán)，降幅分別為17.31%和22.21%。
主要原因?yàn)橐韵氯矫嬉蛩兀?/p>
其一，房企“暴雷”致市場(chǎng)信心缺失，購房者普遍擔(dān)憂項(xiàng)目交付甚至爛尾。
其二，房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌，“買漲不買跌”心理作用下，市場(chǎng)觀望情緒濃重。
其三，市場(chǎng)需求及購買力明顯透支，而受疫情影響，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑，首付及月供還貸壓力上升。
為了沖刺半年度業(yè)績(jī)，有不少規(guī)模房企在6月積極推盤及營(yíng)銷去化，單月業(yè)績(jī)也在這些房企的沖刺下，業(yè)績(jī)規(guī)模跌幅出現(xiàn)了收窄。6月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7329.7億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模環(huán)比大幅增長(zhǎng)61.2%，但同比仍下降43%。
具體來看，中海、華潤(rùn)、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅均在60%以上。
但依然沒能改變上半年的頹勢(shì)。
過去幾年，“千億”是成為房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；囊粋€(gè)門檻，也是不少房企競(jìng)相追逐的一個(gè)目標(biāo)。在絕大多數(shù)房企看來，只要跨進(jìn)“千億”就能拿到房地產(chǎn)下半場(chǎng)的“入場(chǎng)券”，否則將難以參與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，甚至有可能被市場(chǎng)淘汰出局。
然而，隨著近兩年，行業(yè)規(guī)模見頂、企業(yè)發(fā)展放緩，有部分企業(yè)沖“千億”失敗，也有部分企業(yè)掉出“千億陣營(yíng)”。
2021年“千億房企”數(shù)量與2020年持平，為43家。
我們對(duì)比了2022年上半年這43家房企的業(yè)績(jī)，發(fā)現(xiàn)有約20家已明顯較難達(dá)到全年1000億銷售金額，其中不乏以往排名較高企業(yè)。
進(jìn)入2022年下半年，隨著地方救市政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸回穩(wěn)，成交整體好于上半年。但各區(qū)域、各城市市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)度不一，對(duì)于想要保住千億陣營(yíng)的房企來說，還需在三四季度需進(jìn)一步加緊貨量供應(yīng)，并積極營(yíng)銷以提高去化率水平。
截至2022年上半年，目前達(dá)成“千億”的房企共8家，分別為碧桂園、保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、融創(chuàng)中國(guó)、金地集團(tuán)。
從2010年萬科首次達(dá)千億，到2020年千億房企增至43家，用了整整十年，2021年規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，千億房企維持43家。
2022年已過半，從上半年的業(yè)績(jī)來看，有約20家房企或?qū)⒌舫銮|陣營(yíng)，“千億房企俱樂部”數(shù)量或?qū)⒖s減至20多家。
整體來看，近年來房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管不斷收緊，企業(yè)規(guī)模增速自2016年以來持續(xù)放緩。
特別是2021年下半年至今市場(chǎng)降溫明顯，項(xiàng)目去化率表現(xiàn)不佳，房企銷售去化及回款壓力增加，全國(guó)商品房銷售規(guī)模將步入無增長(zhǎng)時(shí)代。
截至2022年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了4月“腰斬”、5月“筑底”之后，6月出現(xiàn)一定的修復(fù)，但上半年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)仍處歷史低位，預(yù)計(jì)后續(xù)商品房銷售規(guī)模同比降幅將出現(xiàn)一定的收窄，但整體來看，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍難言樂觀。
雖然從目前來看，2022年6月房地產(chǎn)市場(chǎng)供求有所放量，同比跌幅明顯收窄，市場(chǎng)似見復(fù)蘇跡象，但導(dǎo)致市場(chǎng)下行的三大核心問題依舊懸而未決，短期市場(chǎng)仍面臨較大下行壓力。
下半年，房地產(chǎn)金融政策或?qū)?shí)行逆周期調(diào)節(jié)，行業(yè)也將從去杠桿到穩(wěn)杠桿。全面放松居民按揭貸款政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易盡快恢復(fù)正常化，涉及全面下調(diào)首付比例，放松限貸政策標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)下調(diào)房貸利率等。地方加緊落地救市政策組合拳，二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠拶彙⑾奘奂跋迌r(jià)，讓市場(chǎng)信號(hào)不再失靈，壓力城市則仍需通過財(cái)稅刺激、房票安置等政策措施托市。
對(duì)于房企來說，在行業(yè)增速放緩的大背景下，更加考驗(yàn)房企的經(jīng)營(yíng)實(shí)力。防范風(fēng)險(xiǎn)，更好地適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整是第一要?jiǎng)?wù)。未來現(xiàn)金充裕、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企將有望獲得更多優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)資源和發(fā)展機(jī)遇。
