為從源頭上防范“爛尾樓”風險，多地職能部門將目光投向了商品房預售資金監管環節。
7月28日，江西省九江市住房和城鄉建設局(以下簡稱“九江市住建局”)發布了《商品房預售資金監管賬戶公告》，并公示了中心城區85個現有在售樓盤139個商品房預售資金監管賬戶。
九江市住建局在公告中表示，房地產開發企業必須將所有的購房款(包括定金、預付款、按揭貸款等各種房價款)直接存入商品房預售資金監管賬戶內。
同時，九江市住建局聲明，購房人在購房時應注意核實預售資金監管賬戶信息(購房人可在市住建局網站查詢)，自覺將購房款直接存入商品房預售資金監管賬戶。此舉將進一步促進商品房預售監管資金歸集，保證預售資金用于項目建設，防止資金被挪用。
九江市不是第一個對在售樓盤預售資金監管賬戶進行公示的城市。
今年1月，央行、銀保監會和住建部聯合印發《關于規范商品房預售資金監管的意見》，強調了預收款必須存入監管賬戶、監管款項必須專款專用的相關要求，明確了預售資金如何確定商業銀行、監管賬戶的設立、如何確定監管額度、資金如何使用、企業違規挪用將被追責等，并厘清三方監管部門各自權責等九個方面內容。
此后，多地出臺了商品房預售資金監管新規，并對在售樓盤預售資金監管賬戶進行了公示。
上述措施對于防范“爛尾樓”風險有何意義?
多位業內專家在接受中國房地產報記者采訪時直言，“爛尾樓”產生根源不在于預售制度，而在于預售資金監管不力。這類措施可使預售資金監管更加透明化，預防預售資金被挪用，減輕購房者對于新房爛尾的擔憂。但這也只是預防“爛尾樓”問題的第一步，后續對預售資金的環節監管才是最重要的。
從源頭預防“爛尾樓”
今年6月，多地爛尾樓盤出現“停貸”風波，引發了各方對房地產風險進一步關注。據易居研究院智庫中心統計，截至2022年7月16日，全國至少出現了271份停貸告知書。
“在集中停貸的社會事件下，‘爛尾樓’現象已經成為社會關注熱點。同時，預售資金監管也成為行業關注話題。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為，爛尾樓根源不在于預售制度，在于預售資金監管不力。
為從源頭防范“爛尾樓”產生，今年1月，央行、銀保監會和住建部聯合印發《關于規范商品房預售資金監管的意見》，強調了預收款必須存入監管賬戶、監管款項必須專款專用的相關要求，明確了預售資金如何確定商業銀行、監管賬戶的設立、如何確定監管額度、資金如何使用、企業違規挪用將被追責等，并厘清三方監管部門各自權責等九個方面內容。
此后，多地出臺了商品房預售資金監管新規，并對在售樓盤預售資金監管賬戶進行了公示。
4月25日，銀川市人民政府發布《預售資金監管賬戶公示公告》，要求房地產開發公司必須將所有的購房款(包括定金、預付款、按揭貸款等各種房價款)直接存入監管賬戶內。并將2021年3月23日至2021年4月23日銀川市房地產開發企業辦理的商品房預售資金監管賬戶信息予以公示;5月28日，石泉縣住房和城鄉建設局發布了《關于縣域在建在售項目商品房預售資金監管賬戶公示》，并對該縣11個在售項目商品房預售資金監管賬戶進行公示;7月26日，鄂州市住房和城鄉建設局發布了《關于鄂州市中心城區房地產開發項目商品房預售資金監管賬戶的公示》，并對中心城區(含鄂城區、臨空經濟區)在售房地產項目的商品房預售資金監管賬戶進行公示;7月28日，九江市住建局發布了《商品房預售資金監管賬戶公告》，對中心城區85個現有在售樓盤的139個商品房預售資金監管賬戶。
對于上述措施作用，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，過去老百姓買房不太知道監管賬戶這回事，導致開發商敢于提供非資金監管賬戶收錢。現在，公開監管賬戶，就會創造出市場自發監管環境，開發商不管是預售前違規銷售，還是拿預售證后銷售，都能確保資金進入監管賬戶。
王小嬙也表示，公示預售資金賬戶是預售資金監管進一步的監督舉措，使得預售資金監管更加透明化，同時也防止預售資金被挪用，讓預售資金用于項目建設，維護購房者的購房權益，減輕購房者對于新房爛尾的擔憂。
監管環節尤為重要
公示在售項目預售資金賬戶、購房款存入監管賬戶內后，項目也并非萬無一失了。
“政策對于預防爛尾樓有一定的積極作用，能夠減少開發商挪用預售資金情況，但起到有效預防還需要細化流程。”王小嬙表示，僅公示預售資金監管賬戶對于購房者來說還是比較迷茫，需要公示賬戶如何查詢，如何確定購房款是否進入相應的預售資金監管賬戶。
在李宇嘉看來，信息公開只是第一步，更重要的是確保資金按用途使用，按節奏使用，后面的監管環節才是最重要的。
李宇嘉認為，要真正杜絕“爛尾樓”，需要做到以下四步：
一、預售資金監管賬戶要由住建局、監管銀行、開發企業三方監控，在監管銀行招標時需確定，沒有過往縱容開發商的劣跡。
二、流程要清晰明了。資金使用審批流程是先由企業申請，再由監管銀行審核，最后由監管部門審批。
三、各司其職。預售監管部門管理形象進度，不達到進度，不能批準資金申請;銀行管理資金用途，資金只能用在工程支出上。
四、杜絕漏洞。對于大的開發商，需預先確定施工單位、采購等供應商的規劃額度、具體名單，這樣可以杜絕做大工程款、伙同施工單位、監理單位等開虛假發票。對施工單位、監理單位，要建立黑名單制，違規的永不錄用。
已有地方政府采取招標確定監管銀行的相關政策。
7月28日，滁州市住建局聯合中國人民銀行滁州市中心支行、中國銀保監會滁州監管分局三部門聯合出臺的《滁州市新建商品房預售資金監管辦法》稱，近期滁州市住建局擬會同人民銀行滁州市中心支行、滁州銀保監分局通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素，確定滁州市本級能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。對不符合要求的商業銀行，將不允許新開資金監管賬戶。
同時，滁州市住建局將對承接商品房預售資金監管業務的商業銀行進行量化考評，并將根據考評結果對違規銀行給予約談乃至暫停新開監管賬戶等處理措施。
滁州還進一步要求監管銀行在撥款時嚴格審核，要對撥付的項目進度，工程量、產值、農民工工資等材料盡到審核義務，并留存好撥付資金憑證的復印件，原件進行掃描后存電子檔案，以備后期的專項審計。
王小嬙告訴記者，目前國內對于預售資金監管并未有統一的標準，預計后續預售資金監管政策會逐步統一標準化，各地預售資金監管更加透明化，維護購房者的購房權利，減少“爛尾樓”現象的產生。
