7月份，房地產市場有所降溫，成交環(huán)比轉跌，但未明顯失速。
克而瑞研究中心日前發(fā)布的報告顯示，其重點監(jiān)測的30個城市7月份成交面積環(huán)比下降16%，同比下降33%。土地市場方面，截至7月26日，全國300城經營性土地總成交建筑面積為7803萬平方米，環(huán)比下降41%，同比降幅近五成。
百強房企單月業(yè)績環(huán)降近三成
從各線城市表現(xiàn)來看，一線城市堅挺，成交穩(wěn)中有升，同環(huán)比分別增長4%和7%。26個二三線城市再現(xiàn)走弱跡象，成交環(huán)比下降20%，同比下降38%。分區(qū)域來看，長三角地區(qū)明顯降溫，大灣區(qū)淡季特征明顯，環(huán)渤海地區(qū)再度遇冷，中西部地區(qū)筑底回穩(wěn)。
整體來看，市場和企業(yè)銷售表現(xiàn)較上半年相對穩(wěn)定。目前市場整體需求和購買力仍處低位，行業(yè)信心也處在低位，企業(yè)的整體銷售延續(xù)上半年的表現(xiàn)，但降幅都已出現(xiàn)不同程度的收窄。
根據(jù)克而瑞研究中心報告，TOP100房企7月份實現(xiàn)單月銷售操盤金額5231.4億元，略高于上半年月均水平。環(huán)比降低28.6%，降幅較往年30%左右的平均水平基本持平;同比降低39.7%，降幅略有收窄。累計業(yè)績方面，百強房企1-7月累計銷售操盤金額的同比降幅也仍保持在49%的較高水平。
值得注意的是，百強房企中近8成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比降低，其中29家企業(yè)的環(huán)比降幅在30%至50%之間，17家企業(yè)環(huán)比降幅超過50%。且有近6成百強房企7月單月業(yè)績不及上半年的月均水平。
另一方面，7月份有22家企業(yè)實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，包括旭輝、龍光、陽光城、電建、海倫堡等企業(yè)去化情況較佳，單月業(yè)績環(huán)比增幅均在20%以上。
土地市場量跌價漲，5家企業(yè)貨值超千億
土地市場方面，隨著第二輪集中供地進入尾聲，7月份土地市場供求規(guī)模環(huán)比出現(xiàn)回落。
根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，截至7月26日，全國300城經營性土地總成交建筑面積為7803萬平方米，環(huán)比下降41%，同比降幅近五成。由于7月內一二線城市成交占比上升，廣州、上海、南京等核心城市均有集中土拍，導致成交單價上升至4660元/平方米，創(chuàng)下年內新高。
同時，土地市場熱度呈現(xiàn)出分化加劇的情況。成都、廣州、上海土拍均出現(xiàn)較高的溢價率水平，反觀南京、重慶、長沙等城市溢價率均不及上輪，無錫平均溢價率也在低位徘徊，導致本月平均溢價環(huán)比下滑1.1個百分點至3.5%。
房企拿地金額方面，由于整體規(guī)模較上輪減少，因此單月50強房企拿地金額同環(huán)比分別下降27%和9%。拿地企業(yè)中，保利、招商、越秀等在上海等高地價城市拿地較多，因此單月拿地金額排在靠前位置。
整體來看，1-7月有四成百強房企仍受制于經營壓力和資金壓力，投資幾乎停滯，拿地依舊是央企、國企及地方平臺公司等老面孔，民企幾乎銷聲匿跡。在新增拿地金額TOP100中，百強房企拿地數(shù)量僅35家，占到金額TOP100的70%，主要來自TOP30中的國企、央企，這部分企業(yè)拿地金額占比接近金額TOP100的50%。在已拿地的百強房企中，民企拿地金額僅占到17%左右。
報告顯示，截止7月末，TOP10房企新增貨值占百強總貨值的47%，11-20強房企新增貨值集中度較1-6月提升3個百分點，達到22%，前20強房企的新增貨值集中度則達到68%，可見未來行業(yè)的銷售集中度仍將走高，尤其是全國化、規(guī)模化的國央企優(yōu)勢較大。
另外值得一提的是，1-7月份5家房企的年內新增貨值已超過千億。其中，濱江、華潤和萬科位列前三。新增貨值TOP20房企與銷售TOP20強房企重合度為60%，由此來看，20強房企內部分化同樣明顯，在部分房企年內的新增貨值已經超過千億時，還有部分房企今年尚未有土地入賬。
地方救市力度有望繼續(xù)加碼
進入7月份，全國性的“停工停貸”風波引發(fā)社會關注。
7月28日召開的中共中央政治局會議提出，要“壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”。這也意味著，“停工停貸”風波，已經得到了最高層的關注。因此，在嚴守保交樓政策紅線的大環(huán)境下，地方作為保交樓責任主體，亟需給出實質性的解決方案。
對此，克而瑞研究中心認為，地方救市政策力度有望繼續(xù)加碼，二線及三四線城市或將全面取消“四限”，壓力城市還將落地財稅刺激、房票安置等措施，以刺激居民購房消費，穩(wěn)定市場預期。
展望下月，克而瑞研究中心預計在政策暖風下，房地產市場有望筑底回穩(wěn)，隨著去年同期基數(shù)下調，成交同比跌幅或將有所收窄，各城市市場仍將繼續(xù)分化。對于土地市場，在政策不斷寬松、地塊質量提升之下，熱點城市的核心區(qū)域仍舊是房企補倉調結構的重點，而有能力拿地的房企短期聚焦集中供地的投資策略仍然不會改變。(亞晨/文)
