無須提前還貸，無須墊付資金，二手房“帶押過戶”在濟南正式落地。
8月17日，濟南市自然資源和規劃局協同濟南住房公積金中心、市司法局等宣布，創新推出二手房“帶押過戶”登記，即對于存在抵押的房產要上市交易的，無須提前還貸或墊付資金，就可完成過戶、重新抵押并發放新的住房貸款。
那么，二手房“帶押過戶”可以解決哪些痛點?作為新模式“新”在哪?
多地推二手房“帶押過戶”
8月17日上午，濟南市委市政府召開新聞發布會，對濟南剛剛推出的二手房“帶押過戶”這一全國首創的登記新模式進行權威發布解讀。
據悉，針對二手房交易過程中多部門分開辦理時間長、買賣交易風險高、資金成本高的問題，濟南市自然資源和規劃局協同濟南住房公積金中心和銀行、公證等機構自2022年2月份設計了整體“帶押過戶”的流程圖及操作辦法，歷時近半年積極探索，流程一直在落地業務中不斷優化，形成了目前最終的“帶押過戶”流程。
在全國首次創新推出二手房“帶押過戶”登記新模式，對于存在抵押的房產要上市交易的，實現了不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發放新的貸款，提高交易質量，降低交易成本。
“帶押過戶”消息一出，立刻引發了公眾關注。梳理發現，除了濟南，今年以來，廣東省珠海、山東省青島、云南省昆明等多地均推出二手房“帶押過戶”。
目前“帶押過戶”在實際操作中還并未大范圍推廣，在最早推出該政策的珠海，但“帶押過戶”涉及到賣家原貸款銀行和買家貸款銀行兩家銀行，目前各大行還沒有完全跟進，流程方面還沒有完全優化下來。昆明的該項改革在建設銀行進行試點，待業務成熟后，將逐漸向其他金融機構推行。濟南方面，媒體報道稱，“帶押過戶”在工行、建行、北京銀行等多家銀行試點成功，將在全市二手房市場全面推行。
在二手房交易過程中，“解抵押”問題一直是困擾買賣雙方的難題。在傳統模式下的二手房交易，沒有一家銀行愿意在無法保障資金安全的情況下承擔帶押過戶后賣方不及時還款的風險。然而，賣方抵押解除、二手房過戶，買方抵押設立三個登記環節，在二手房交易過程中缺一不可，且先后順序分明，買賣雙方要過戶就必須要先行解除原貸款銀行的抵押。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，傳統二手房交易中會存在一個問題，即賣家要出售二手房，就必須把二手房的貸款先結清，這就導致此類二手房的交易周期明顯拉長或失敗，而帶抵押過戶模式則破解了這個難題。
“新”在解決二手房流通痛點
多家市場機構數據顯示，自6月底以來，全國重點城市新房和二手房走勢呈現明顯分化，多個城市二手房成交量迅速回升。多個重點城市通過降低首付比例、松綁限購政策等措施促進二手房市場交易，以西安、成都等為代表的13個重點城市還取消了二手房指導價。
但近期二手房回暖勢頭有所降低。國家統計局數據顯示，7月全國70個大中城市二手住宅價格下調的城市數量由48個增加至51個，價格上漲的城市數量為19個，較6月減少2個。
中指研究院分院研究主管郭曉鋒指出，“帶押過戶”實施后，買賣雙方的交易更加便捷、高效。此外，新模式引入公證處“提存賬戶”，通過公證處的介入充分保障了交易安全，解決了買賣雙方互不信任的問題。并且，公證提存組合服務可以實現用買方的購房貸款來償還賣方尚欠銀行的貸款，對賣方而言，不必籌措過橋資金，降低了交易成本，對買方而言，把房款打到提存賬戶就可以拿到房，不需要先解押，如果過戶存在問題，房款還能原路返還，最大程度保障雙方利益，全面化解了交易風險。
過去，交易周期長、成本高是制約二手房市場流通性的一個重要因素。而在許多重點城市，二手房交易占據較大的市場份額。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，熱點城市二手房小戶型、區位優、分布廣的特點，為新市民上車安家，老市民換房改善，并以“連環單”的形式，一個交易單能帶動多套房交易，從而達到豐富供應、活躍交投、帶旺市場的效果。
專家：促進房地產市場健康發展
在傳統的二手房交易中，賣家要出售二手房就必須把手中二手房的貸款先結清，流程為“房東籌錢償還二手房剩余貸款-房東賣房-下家付款-房東收款”，這就導致此類二手房的交易雙方不僅要在不動產登記機構和銀行之間來往多次，所需的時間周期也會很長，少則十天半個月，多則一個月以上，中間還有可能因各種因素導致交易失敗。對有改善需求的賣方來說，需要綜合考慮掛牌成交周期、過戶解押周期，無形中降低了市場流通性。
諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪分析稱，二手房“帶押過戶”模式將會對地方二手房交易及房地產信貸市場產生一定的積極影響。對于二手房交易而言，主要將會帶來兩方面利好，其一，降低交易成本，即賣方無須解押及籌措資金，可使用買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，有效降低了交易成本以及解除了資金籌措的困擾;其二，降低二手房交易風險，買房可將購房款直接存入提存賬戶，在一定程度上保障了交易主體的利益。
嚴躍進稱，看似這是一個二手房交易過戶和登記的政策，其實也是二手房加快流通和交易的政策。所以此類政策背后體現了降低二手房交易成本、活躍二手房的政策創新思路。要真正破解二手房交易方面的問題，關鍵就要破解“如何讓房東不籌錢還貸款”“如何讓買賣、過戶、登記在一日內完成”這兩個問題。昆明等地做法具有示范意義，是盤活二手房資源、加快二手房流通、從二手房交易活躍帶動一手房交易活躍等方面的重要創新政策。
整體來看，二手房交易風險及成本均有所降低，從根本上緩解二手房交易困擾，對市場活力的提升效果或更明顯，同時，對促進當前房地產市場健康良性發展具有非常重要的現實意義。
