“保交樓、穩(wěn)民生”已成為當(dāng)前住房工作的迫切任務(wù)。但對于出險(xiǎn)房企而言，“保交樓”的資金來源一直是個(gè)難題。
8月19日晚，住建部消息稱，住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。
這是一個(gè)令市場振奮的重大利好。但據(jù)記者了解，并不是所有項(xiàng)目都會納入專項(xiàng)貸款紓困范疇。
相關(guān)部門表示，此次專項(xiàng)借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，實(shí)行封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。通過專項(xiàng)借款撬動、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，維護(hù)購房人合法權(quán)益，維護(hù)社會穩(wěn)定大局。
同時(shí)，“對逾期難交付背后存在的違法違規(guī)問題，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，對項(xiàng)目原有預(yù)售資金被挪用的，追究有關(guān)機(jī)構(gòu)和人員責(zé)任。”住建部門表示。
專項(xiàng)借款發(fā)揮“四兩撥千斤”效果
房企長期依賴高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式的弊病，在疫情疊加行業(yè)和市場下行背景下愈發(fā)顯現(xiàn)，這是導(dǎo)致部分已售商品住宅項(xiàng)目因資金周轉(zhuǎn)困難而停工或逾期交付的根本原因。這一情況的出現(xiàn)，損害了購房人合法權(quán)益，影響社會穩(wěn)定。
有關(guān)部門表示， 房地產(chǎn)企業(yè)作為保交樓責(zé)任主體，要積極處置資產(chǎn)、多方籌措資金，努力完成保交樓任務(wù)。地方政府為防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外溢，切實(shí)承擔(dān)“保交樓、穩(wěn)民生”屬地責(zé)任，幫助企業(yè)做好保交樓工作。目前，在各方共同努力下，各地保交樓工作取得積極進(jìn)展，但仍然存在資金壓力。
針對此問題，多部門聯(lián)合出臺措施，將通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。
不過，專項(xiàng)貸款投入的項(xiàng)目選擇非常嚴(yán)格，僅用于已售、逾期、難交付的住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，且實(shí)行封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?，意味著資金投入項(xiàng)目后，要盡快產(chǎn)生“四兩撥千斤”效果，修復(fù)市場信心，銀行貸款跟進(jìn)，施工單位和供應(yīng)商都能迅速進(jìn)場，推動復(fù)工和交付，平息市場情緒波動，并能在交付后順利和全身而退，進(jìn)入到下一個(gè)項(xiàng)目。
投入專項(xiàng)貸款紓困同時(shí)，還要壓實(shí)企業(yè)自救的主體責(zé)任，落實(shí)地方政府屬地責(zé)任。地方政府對于這類項(xiàng)目，一方面要協(xié)調(diào)各相關(guān)方，共同推進(jìn)保交樓、穩(wěn)民生;另一方面，對逾期難交付背后存在的違法違規(guī)問題，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，對項(xiàng)目原有預(yù)售資金被挪用的，追究有關(guān)機(jī)構(gòu)和人員責(zé)任。
“當(dāng)前重點(diǎn)是解決保交樓和穩(wěn)民生的迫切問題，但項(xiàng)目之前存在的問題一定會在事后或同步去追究，包括違法違規(guī)問題，挪用和套取預(yù)售資金問題。唯有此，才能落實(shí)國家一直要求的市場化、法制化原則，并一以貫之的堅(jiān)持下去，誰家孩子誰抱走，杜絕道德風(fēng)險(xiǎn)，杜絕躺平思路，讓違法違規(guī)得到應(yīng)有懲罰。”李宇嘉表示。
不是政府救市 牢牢堅(jiān)持“房住不炒”
7月份以來，房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)加劇，嚴(yán)重影響到了居民消費(fèi)信心和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。
央行數(shù)據(jù)顯示，7月社會融資規(guī)模增量為7561億元，比上年同期少3191億元。在新增信貸、社融規(guī)模增量數(shù)據(jù)遠(yuǎn)不及市場預(yù)期的同時(shí)，廣義貨幣(M2)同比增長12%，創(chuàng)今年以來同比增速新高。從M2數(shù)據(jù)可以看出，現(xiàn)在市場主體不缺錢，只是不想借錢，不敢花錢。
安信證券研報(bào)稱，隨著房地產(chǎn)行業(yè)流動性問題的發(fā)酵，住戶部門和相關(guān)企業(yè)部門出現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債表收縮跡象，這在同期金融數(shù)據(jù)和資產(chǎn)價(jià)格上也形成了映射。預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)行業(yè)的演化，將在很大程度上影響下半年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的進(jìn)程。
“近期出現(xiàn)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)事件，反映了自去年以來房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的暴露，也一直沒有消除。從中期看，對于中國宏觀經(jīng)濟(jì)將是一個(gè)拖累。貨幣政策要進(jìn)一步發(fā)力，首先要防止房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)散。”清華大學(xué)五道口金融學(xué)院教授張健華表示。
當(dāng)前，穩(wěn)定大局是根本原則，絕不能發(fā)生從地產(chǎn)領(lǐng)域傳導(dǎo)至金融市場的情緒恐慌，甚至是信心坍塌，這迫切需求出臺新的政策工具;同時(shí)，“房住不炒”大基調(diào)不會變。這也是近期幾次高層會議多次強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容。
7月28日，中央政治局會議將房地產(chǎn)置于“防風(fēng)險(xiǎn)”表述中。下半年如何處置好風(fēng)險(xiǎn)，并避免向民生保障和金融領(lǐng)域蔓延，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，將是貨幣政策的重要基調(diào)。
8月10日，央行發(fā)布2022年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，指出：“牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。”
8月12日，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在通氣會上表示，對保交樓金融支持，銀保監(jiān)會積極指導(dǎo)銀行在配合地方政府壓實(shí)各方責(zé)任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計(jì)推動“保交樓、穩(wěn)民生”。
8月16日，李克強(qiáng)總理在深圳主持召開經(jīng)濟(jì)大省政府主要負(fù)責(zé)人座談會時(shí)表示，7月經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)發(fā)展態(tài)勢，但仍有小幅波動。需求不振是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的突出矛盾，經(jīng)濟(jì)大省人口多，要多想辦法促消費(fèi)，擴(kuò)大汽車等大宗消費(fèi)，支持住房剛性和改善性需求。
此次，住建部、財(cái)政部、人民銀行等部門推出政策性銀行專項(xiàng)借款的同時(shí)，亦再次強(qiáng)調(diào)：“牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，抓緊完善相關(guān)制度和政策工具箱，探索新的發(fā)展模式，持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，營造守法誠信、風(fēng)清氣正的市場環(huán)境，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”
這也再次表明政策層立場，即專項(xiàng)貸款不是政府救市，不是兜底市場，更不是刺激樓市，只是解決當(dāng)下樓市突出的問題，避免影響到民生、社會穩(wěn)定，避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。
李宇嘉表示，處置房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，不管是之前的鼓勵收并購，還是紓困基金，抑或是現(xiàn)在的專項(xiàng)貸款，其應(yīng)用的大環(huán)境、大前提必然是要置于“房住不炒”、穩(wěn)妥實(shí)施長效機(jī)制之下，同時(shí)探索新發(fā)展模式，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，只有這樣才能迎來房地產(chǎn)可持續(xù)良性健康發(fā)展。一味地救助，反而會錯(cuò)失調(diào)整的窗口期，可能導(dǎo)致未來出現(xiàn)更大風(fēng)險(xiǎn)要處置。
