近日，上海發布《關于支持中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區加快建設獨立綜合性節點濱海城市的若干政策措施》，其中包括臨港新片區限購松綁政策。
在臨港新片區工作的非戶籍人才繳納個稅或社保滿1年即可購房。
至此，上海成為了一線城市中首個明文松綁限購政策的城市。
8月15日，我們曾表示：“未來大多數三四線城市可能取消或基本取消限購，二線城市大概率將放松限購政策，一線城市也或許會局部對限購政策有所調整。”
上海此次對臨港限購的調整或將掀開一線城市限購松動的序幕。
01
上海臨港
一年社保即可買房
2022年8月20日上午，上海舉行臨港新片區三周年新聞發布會，市政府副秘書長、市發展改革委主任華源介紹了《關于支持中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區加快建設獨立綜合性節點濱海城市的若干政策措施》(下稱《措施》)主要內容。
《措施》第二十條為定向優化臨港新片區人才購房政策，具體內容為：優化人才購房條件，在臨港新片區工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區限購1套住房，所購住房自合同網簽備案滿7年后可轉讓。
同時，強調進一步優化人才落戶政策。賦予臨港新片區引進非上海生源應屆高校畢業生重點扶持用人單位推薦權。建立和動態調整適應臨港新片區發展需要的重點專業目錄。支持臨港新片區管委會根據臨港新片區重點產業布局和發展實際，動態調整人才引進重點機構推薦范圍。
該通知一出，上海成為了一線城市中首個明文松綁限購政策的城市。
在此之前，上海曾多次放松落戶政策。2020年至今，已有“雙一流大學”、“五大新城”、“世界前100大學”、“本地應屆研究生”等落戶松綁政策。不少非戶籍居民只能通過人才政策落戶獲取購房資格。
單從臨港新片區來看，2020年臨港落戶要求4年內累計36個月社保基數達到平均就業人員工資1倍，不受職稱限制。
此次優化人才購房條件要求則僅為繳納個稅或社保滿1年及以上。
02
限購政策
或將進一步放松
不僅是上海，在此之前，2022年6月，廣州曾有放松限購的傳聞，據媒體報道，6月6日從廣州12345政務服務便民熱線獲悉，非廣州戶籍居民購房的社保條件的確有所更新。
具體內容為：非本市戶籍的居民家庭提供購房之日前5年，在本市連續繳納社保或者個人所得稅證明的，允許除起止月外有累計不超過3個月的斷繳或補繳記錄。
便民熱線工作人員還提到“因為2020年是一個疫情特殊的年份，如果2020年1月至12月，非廣州市戶籍居民家庭沒有辦法繳納2020年社保的話，也視同連續繳納，斷繳、補繳都不計入購房社保審核要求里面”。
2016年三季度起中央開始以“四限(限價、限購、限售、限貸)”政策為樓市調控核心，在此之后市場轉陰明顯。
2022年上半年“四限”調控開始出現松動，最初的城市覆蓋面僅限于福州、鄭州、哈爾濱等壓力城市，隨后逐漸蔓延至熱點城市，如杭州，2022年4月22日，富陽區增設四個不同層次的F類人才，與富陽企業簽訂勞動合同并繳納社保一個月以上，即可在富陽區購買一套房;5月17日，杭州進一步放松限購，在限購范圍內購買二手住房，落戶未滿5年的戶籍家庭無社保繳納要求;非戶籍家庭需在限購范圍內連續繳納社保或個稅滿12個月。符合條件的三孩家庭，在限購范圍內限購的住房套數增加1套。
截至目前，已有超140城放松“四限”。
2022年8月8日，廊坊官宣全面取消限購，同時強調，北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時，按照本地戶籍對待，對北三縣和環雄安新區周邊的住房限售年限要求也全面取消。
廊坊官宣全面取消限購后不久，8月20日上海臨港限購政策也出現了松綁，未來也許會有更多的城市跟進。
我們還是堅持未來大多數三四線城市可能取消或基本取消限購，二線城市大概率將放松限購政策，一線城市會局部對限購政策有所調整。
03
市場企穩
需救市政策組合拳
從目前的房地產市場來看，整體上依然處于筑底階段。
國家統計局數據顯示，2022年1-7月，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%;商品房銷售額75763億元，下降28.8%;二者同比降幅較1-6月分別擴大0.8pct和收窄0.1pct。
單月來看，7月商品房銷售規模在年中高增后回落。單7月全國商品房分別銷售了9255萬平方米和9691億元，環比下降均超四成，較5月分別下降16%和8%;同比則分別下降29%和28%，較6月降幅分別擴大了10pcts和7pcts。
面對樓地市持續低迷、地方土地財政收入下降的現狀，各地政府出臺了一系列穩地產政策。截至7月末，全國共有209個省市出臺385次房地產放松政策，需求端主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、公積金、稅費減免、購房補貼等，供給端主要涉及放寬預售、放松預售資金監管、放松土拍等。
然而整體效果依然不太理想。
CRIC重點關注的100個典型城市中有20個市場企穩，在這些企穩的城市中有7成打出“救市組合拳”，即出臺2條及以上托市政策，以對沖市場下行走勢。
如沈陽、南寧、連云港全面刺激，出臺4條救市政策。沈陽短短1個月內多次發布重磅新政，4月26日，將個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年，29日又取消了外地戶籍限購，5月10日，下調二套房最低首付比例到40%。
又如蘇州、青島、長沙、佛山等城市積極托市，三方面放松調控。青島率先松綁市場下行壓力較大的郊縣限購、限售，還兩度放松了公積金貸款。佛山則優先放松限貸，非限購區域首付最低降為2成，而后松綁限購和土拍規則。
反觀哈爾濱、貴港、安慶等出臺單方面政策，但政策實施效果往往不如人意，對市場拉動效果比較有限。
相較于單一政策，組合式托市政策全面發力、多點突破，政策疊加之下，收效往往更加顯著，有助于提振市場信心、穩定市場預期。
我們認為，現階段市場下行的三大核心問題依舊懸而未決，體現于市場信心缺失、房價預期轉跌、市場需求及購買力透支等，短期內房地產市場依舊面臨較大的下行壓力。建議因城施策加緊落地救市政策組合拳，以便提振市場信心，減緩市場下行壓力。
具體而言，一線城市房地產市場最具韌性，長期來看房價仍面臨一定的上漲壓力，短期內調控政策較難退出，但可以局部放松調控。二線及三四線城市建議全面取消限購，支持居民自住以及改善性購房消費，促進房地產市場回歸穩態。那些市場需求及購買力明顯透支的壓力城市，建議在需求端予以刺激，涉及調降房地產交易稅費、購房補貼、房票安置等。
