9月20日上午8時，鏈家app上顯示廣州的二手房掛牌量已經(jīng)達到了121001套。
按照克而瑞廣佛區(qū)域的統(tǒng)計，2021年8月至2022年8月，廣州二手房的月均成交量約為7507套。以此計算，當前二手房的去化周期為19.5個月，比新房16.3個月的去化周期還要長3個多月。
賣房難是業(yè)主們的共同感受。白云區(qū)一位中介告訴中國房地產(chǎn)報記者，為了盡快賣出手里的房子，怡新花園有位業(yè)主給中介設(shè)立了階梯式獎勵機制，帶客一組可以領(lǐng)88元的獎勵，面談一次獎勵1888元，“業(yè)主組了一個中介群，500人很快就滿了，成交前至少花了大幾千的推廣費。”在去化壓力更大的增城區(qū)，有投資客甚至以市場價六折的價格出貨，引得同小區(qū)的業(yè)主堵門要說法。
貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，相較2021年的低點，今年廣州的二手房成交量有所恢復，但恢復速度還是不如預期，這其中有宏觀經(jīng)濟面的不穩(wěn)定、疫情反復帶來的影響，也有廣州樓市政策遲遲未松綁的原因，但更主要的是業(yè)客雙方對市場的預判不一致、相互博弈的結(jié)果。
為了賣房 業(yè)主有多拼?
怡新花園位于白云區(qū)的梅花園板塊，一位業(yè)主在5月份放盤了四期怡泰閣一套約105平方米的三房單位，最初的放盤價為568萬元，但由于是頂層單位，且朝向沒有優(yōu)勢，放盤3個月都未能賣出。著急置換其他區(qū)域房子的業(yè)主特地制定了一套針對中介的激勵方案，希望能盡快成交。據(jù)了解，該業(yè)主組了一個買賣中介群，專賣推廣自己這套房子，只要進群加業(yè)主微信就可以領(lǐng)1.8元，發(fā)朋友圈領(lǐng)4.8元，帶客一組領(lǐng)88元，面談一次可得1888元，促成交易的中介還有5萬元現(xiàn)金紅包的額外獎勵。
重賞之下必有勇夫，這套房源迅速沖上了鏈家梅花園熱搜房源的第1名，帶看的中介絡(luò)繹不絕。在服務(wù)細節(jié)上，這位業(yè)主也做的很到位，房里常備鞋套，冰箱里放滿了冰凍飲料，客廳還有糖果供客人食用。
“業(yè)主挺懂行的，也確實用心去讓中介推。給個建議就發(fā)28元的紅包，帶客看房就是88元。”上述中介表示，這套房源應(yīng)該是在8月中旬就賣掉了，“激勵機制加上降價的影響，最后的成交價是530多萬元。這個價格算不錯了，畢竟樓層的弊端在這里，本身就要比其他樓層的戶型便宜幾十萬元。”
同樣是賣房，增城區(qū)保利中航城二期的一位業(yè)主付出了更大的代價。該業(yè)主此前放售了一套96平方米的三房復式單位，8月份將報價下調(diào)到123萬元，單價約為1.28萬元/平方米。而該小區(qū)同樣戶型的放盤價大部分在2萬元/平方米以上，這個報價無異于打破了小區(qū)里的價格同盟，引起了其他業(yè)主的不滿。
據(jù)了解，在中介集中帶客看房的那天，保利中航城二期的一些業(yè)主上門討要說法，大意是這種惡意降價行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，拉低了整個小區(qū)的均價，讓自己的財富縮水，也動搖了最寶貴的市場信心。但這次聲討并沒有動搖業(yè)主出貨的決心，最后這套房在8月底以113萬元成交，單價為1.17萬元/平方米，相當于該小區(qū)同類戶型放盤價的六折。
成交數(shù)據(jù)顯示，這套房屋的成交周期達到了196天，也就是超過了半年。據(jù)中介透露，該業(yè)主是位投資客，近期流動性緊張，降價急售這套房是為了回籠資金。
如此果斷決絕的業(yè)主畢竟是少數(shù)，大部分業(yè)主仍在為賣房而苦惱。“我家放盤了兩套房，一套在海珠區(qū)，一套在番禺區(qū)，價格也降了一些，但是好幾個月了還沒賣出去，導致看中的新房不敢下定。”一位打算置換新房的業(yè)主無奈的表示。
二手房去化周期超19個月
賣房難的背后有庫存高的因素。據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域統(tǒng)計，截至2022年8月，廣州新房的庫存量為111960套，去化周期為16.3個月。而目前廣州二手房的掛牌量已經(jīng)突破12萬套，比新房庫存量還要高。2021年8月至2022年8月，廣州的二手房成交總量為90086套，平均每月成交約7507套，按照這個成交量，消化12萬套的庫存，需要19.5個月，而黃埔、番禺、南沙和增城等區(qū)的去化周期都在20個月以上。
李茂喆表示，很多人只看到目前二手市場的在售房源量在持續(xù)增加，但是沒考慮到這里面確實有很多很難出售的房子，比如太小、太舊或者價格偏高的房子，都會慢慢積壓。而且即便在售房源量是持續(xù)增加，但這十幾萬套的在售量和廣州目前大約500多萬套存量房相比，其實占比也是非常低的。“我們會更關(guān)注單月新增放盤量的多少，其實從月度角度來看，在去年年初達到高位之后，目前其實是呈現(xiàn)持續(xù)下滑的態(tài)勢，今年8月，廣州二手房的新增放盤量相比去年3月幾乎下滑了50%，這說明當下市場活躍度不高，置換需求的買家入市意愿不高。”
成交量的表現(xiàn)比較直觀。上半年，廣州市二手房成交41982套(包含中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽)，同比下降44%，為近五年的新低。8月的成交量為7890套，環(huán)比上升6%，同比則下降7.6%，整體仍處于相對低位。
在李茂喆看來，廣州二手房的成交量已有所恢復，從2021年8月31日之后最低不到6000套的水平，回升到目前8000套左右，但是恢復速度仍不如預期。3月份以來，每月有百余城出臺相關(guān)政策，使得業(yè)主對廣州出臺相關(guān)松綁政策預期較高，更對樓市恢復開始有所期待，從而4月開始觀望情緒上升?？蛻舳朔矫妫路渴袌鱿滦携B加經(jīng)濟放緩、疫情、房地產(chǎn)暴雷等等，使得買家看房次數(shù)呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢，買房者普遍對樓市預期不太好。
在這樣的背景下，降價依然是促進成交最有效的手段。貝殼平臺成交的數(shù)據(jù)顯示，8月廣州成交的二手房，從掛牌到成交平均降價幅度為11.6%，而今年前8個月累計平均值為10.1%。這一水平相比2021年市場最火熱的時期高了不少(2021年3月為3.9%)。
從次數(shù)的角度來看，前8個月累計成交的房源掛牌到成交平均降價次數(shù)為3次(不含成交前業(yè)客談判的一次議價)，根據(jù)平均掛牌天數(shù)可以算出平均1.6個月降價一次，不過在成交前的一個月，普遍降價頻次提高，平均成交前一個月降價了1.1次。
目前廣州在售的掛牌房源中，有68.9%的房源掛牌至今的降價幅度在5%以內(nèi)，另有23.8%的房源降價幅度在5%~10%。而降幅超過10%但還沒有賣出去的房源僅有2%左右。
在嚴酷的市場現(xiàn)狀面前，業(yè)主的心態(tài)也不再強硬。白云區(qū)一位業(yè)主對中國房地產(chǎn)報記者表示，她手中的一套房子已經(jīng)放盤了大半年，放盤價450萬元，曾有買家還價420萬元，但她沒答應(yīng)。“最近中介跟我說，預計是要降到420萬元左右才能成交，再等下去也沒有意義。所以我現(xiàn)在調(diào)價到430萬元了，先試試看，不行的話只能再降了。”(曾冬梅)
