七普統計數據顯示，2020年中國住房總面積超過500億平方米，家庭戶擁有住房間數達到14.9億間，總量上已經進入了“不缺房”的時代。
但受居民收入差異和人口流動等因素影響，仍有較多居民的住房條件有較大的改善需求和提升空間，中國居民住房的結構性需求仍在。
其中，以北京、上海為主的一線城市仍在普遍存在“缺房”的現象。如廣東省城鎮人均住房面積最小，只有30.9平方米，北京、上海超9%家庭“多代同住一室”。
結合各地人均面積及居住改善需求來看，未來北京、上海仍住宅市場更有望保持穩定，持續走出獨立于行業的市場行情。
“中國這十年”系列主題新聞發布會上，住房城鄉建設部副部長姜萬榮表示，這十年，是我國歷史上保障性安居工程建設規模最大、投資最多的十年，億萬百姓喜圓安居夢想。
十年來，累計完成投資14.8萬億元，建設各類保障性住房和棚戶區改造安置住房5900多萬套，低保、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保，1.4億多群眾喜圓安居夢。
可以說，這十年，是我國房地產業發展速度最快、房地產市場規范程度不斷提高的十年，人民群眾居住條件顯著改善。我們牢牢把握“房子是用來住的、不是用來炒的”定位不動搖，因城施策、分類指導，促進房地產市場平穩健康發展。我們穩妥實施房地產長效機制，落實落細城市主體責任和省級監管責任，建立健全房地產市場監管體系，堅定不移穩地價、穩房價、穩預期。
從商品住宅來看，這十年，住房供應規模持續增加，商品住宅銷售面積累計132.34億平方米，是上一個十年的2.2倍。住房品質逐步提升，新建住房質量更高、配套設施更全、居住環境更加優美。
七普統計數據顯示，2020年中國住房總面積超過500億平方米，家庭戶擁有住房間數達到14.9億間。
據七普統計數據，2020年全國家庭戶居住住房總面積為517.2億平方米，家庭戶住房總量較六普增長了34.3%，約132.1億平方米。
期間城鎮家庭住房面積由179億平方米增長至295億平方米，增量達到115.6億平方米，貢獻了期間全國增量的87.5%，也與期間全國商品住宅銷售面積相若。
可以說，從總量上來看，目前已經進入了“不缺房”的時代。
雖然從總量上來看“不缺房”，但若從住房來源、家庭住房面積、代際住房間數及現有住房年代分布等方面多層次、多角度進一步深挖，我們發現，城鄉居民住房來源結構分布差異明顯。
根據七普年鑒，截止2020年，全國家庭中自有住房的比例已經超過七成以上，其中接近五成左右為共有產權、老公房、自建房等非商品住宅，商品住宅占比不足三成，還有約18.8%的家庭需要租房來解決居住需求。
城市居民家庭主要依靠購買商品住房來解決居住需求，而在鄉鎮，自建房等非商品住宅才是居民家庭住房的主要來源，尤其是在鄉村，非商品住房的比例高達九成。
雖然城市中購買商品住宅的家庭占比最高，但租房家庭的比例也高達31%，尤其是在房價高昂、外來人口較多的一線城市，租房家庭的占比可高達四成以上。
從需求角度來看，無產權住房家庭一般被視為剛性需求，在當地有自有產權住房的家庭置業需求則多為改善需求。
從住房來源分布來看，自有房的家庭占比仍然顯著超過無房家庭，因此潛在的改善需求規模遠超剛需總量，未來或將逐步成為市場需求主力。
對于在本地自有房屋的人群來說，這部分人的購房目的則以改善當前居住條件為主。剛改客群主要來源于居住于老公房、經適房等群體。相比于商品住宅而言，老公房、經適房的居住環境較差，尤其是老公房，房齡久、面積小、物業管理一般，如上海市區中存在不少一室或兩室、房齡超過20年以上的住宅。由于這類房子總價較低，尤其是在一線城市，成為剛需群體上車的主要選擇之一。隨著家庭人口增加，居住環境也更加逼仄，因此這類群體中存在較高比例的剛改置業需求。
對比各省市城鎮人均住房面積，可見各地家庭戶住房的平均水平差異極大。七普統計數據顯示，有33%的家庭人均住房面積已經達到了50平方米以上，超過了歐洲發達國家的平均水平。另一方面，也有15%的城鎮家庭戶人均住房面積低于20平方米，幾乎不到全國平均水平的一半。
31個省市人均住房面積的極差達到了17平方米，其中最高值達到了最低值的1.6倍。其中廣東省城鎮人均住房面積最小，只有30.9平方米。
一方面由于廣州、深圳兩座一線城市集聚了大量外來人口，在高房價、地價水平之下，人口的流入速度與城市的住房建設速度之比，明顯會高于其他城市，導致城鎮人均住房面積現狀和提升水平均相對較慢。
另一方面，更重要的還是由于勞動力密集型產業的領先發展，為大灣區的三線城市吸引了大量外來務工人群，大大推高了廣東省住房需求總量，拉低了廣東省的城鎮人均住房面積。
北京和上海排在第二、三位，大量的外來人口和高企的房價水平，使得兩市城鎮住房規模一直較為緊張，而大量高收入崗位和優質的城市教育、醫療配套，尤其是相對于廣深更加豐富的高等教育資源，使得北京、上海在吸引中高收入家庭落戶上有著更加明顯的優勢。
值得注意的是，上海、北京雖然人均住房面積不高，戶均住房建筑面積也只有75和78平方米，排在全國倒數前三，但是從套型大小來看，平均每間住房面積分別為37.4和36.6平方米，均達到了36.5平方米的全國均線之上。
從相關統計結果來看，“多代同住”是住房改善需求最為迫切的一類。上海和北京有超9%家庭“多代同住一室”。其中最嚴重的是上海，上海市共有10.7%的城鎮家庭存在多代同住一室的現象。
小齊家住上海寶山，他結婚已有6年，目前孩子3歲多，他表示他家就屬于“多代同住”，但并沒有全部住在一間房里，像他這樣的上海人家有不少，他覺得自己屬于多代同住有迫切改善需求的典型。
“我家就是三代同住，在我同學、同事里面，我這樣的家庭還挺多的，我家也不是什么好房子，可以稱之為老破大，但也不算很大，78平方米的兩房，和真正的一室戶、亭子間什么的老破小相比，稍微大了點而已，我同學里還有至今全家人擠在一間老破小里面的那種，這算是真正的‘多代同住一室’的情況了，家里特別的亂。”
小齊告訴我們，如果按人均住宅來看，他們家目前一共5口人，住78平方米，平均應該是只有15.6平方米，但產證上只有他父母的名字，這么算下來還挺多。
“現在孩子還可以在我們大房間里面睡，等再大一點怎么辦?我們應該是剛需中的剛需，但上海這個房價，只能賣掉現在住的房子，然后貸款買更大的，或者搬到更偏遠的地方。現在已經上日程了，我們等得起，孩子等不起。”
像小齊家這樣的情況，在上海的確不少，從改善角度來看，若增加一間房整套建筑面積以增加20平方米計算，相關潛在需求增量高達1800萬平方米，達到了上海新房年成交量的1.3倍。
同樣的情況換到北京則達到了其新房年成交量的1.9倍。而天津雖然多代同住的比例較高，但其相關潛在住房需求增量為新房年成交量的0.6倍，遠低于北京和上海。
在大量此類住房改善需求增量的支持下，未來北京、上海仍住宅市場更有望保持穩定，持續走出獨立于行業的市場行情。此外，廣東、浙江此類家庭數量也較為可觀，可為省內熱點城市的住宅市場提供充足的需求支持。
自1998年以來，中國“房改”已經度過了20個年頭，從總量來說已經不缺房，并且相當一部分家庭已經率先實現了“住房富裕”。但是在城鎮化快速發展背景之下，家庭戶住房條件不免出現較大的結構性差異，為改善居住條件，仍有大量家庭存在著較為迫切的置業需求。
其中至少有4%的家庭存在“多代同住一間房”的情況，將這部分人群住房改善目標定為“每代人一間房”，那么相關潛在住房需求增量將達到2.8億平方米。
也有15%的城鎮家庭戶人均住房面積低于20平方米，幾乎不到全國平均水平的一半，潛在需求增量約為8.7億平方米。
從目前來看，“多代同住一間房”及人均住房面積明顯較低家庭的改善需求最為迫切，考慮到經濟收入水平，部分家庭的住房改善會由保租房完成，但也仍有較大的需求會流向商品房市場，在這其中，廣東、上海、北京等地區需求明顯較大，浙江、福建、江蘇、山東等也存在結構性潛力。
