當前，民營房企融資形勢整體依然不樂觀。業內人士認為，對房企而言，獲取現金流的核心方式還是要回歸銷售，只有市場回暖、銷售提升，房企的一系列問題才可迎刃而解。
今年8月以來，已有6家民營房企在中債增投提供全額擔保的情況下成功發行債券。10月18日，有消息稱，新城控股計劃在銀行間市場發行15億元人民幣中期票據，將再次由中債增投提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。
除此以外，據市場消息稱，龍湖集團、碧桂園、旭輝控股等多家房企均在籌備由中債增投擔保的第二輪發債工作。值得注意的是，除了上述被列為民營房企示范生的企業，一些非示范房企，例如中駿集團、金輝集團，也正與中債增投積極溝通，嘗試進行擔保發債。
中債增投全額擔保
多房企加速進行第二輪融資
在房地產行業融資持續收緊的背景下，由中債增投提供全額擔保的方式，可謂給民營房企融資開了一個閘口。
今年上半年，為了保障民營房企發債融資渠道穩定，銀行間市場也推出由中債增投做增信的方式支持民營房企發債。據公開資料顯示，中債增投是我國首家專業債券信用增進機構，于2009年在中國人民銀行的指導下由中國銀行間市場交易商協會聯合多家實力國企共同發起成立。
今年5月，監管部門選定了部分房企列入發債示范企業名單，碧桂園、龍湖集團、新城控股和旭輝控股均在其中。彼時為了解決投資人的信心問題，推出了信用風險緩釋工具，但最終的增信效果并不明顯。
8月底，監管部門對房地產企業發債增信力度進一步加大，示范民營房企發債由中債增投提供信用風險緩釋進一步升級至提供全額擔保。
在中債增投的全額擔保下，8月底龍湖集團發行了2022年第一期中期票據，規模為15億元;9月8日美的置業發行了2022年第三期中票;9月14日新城控股發行2022年第二期中票，規模為10億元;9月16日，碧桂園發行2022年第一期中票，規模為15億元;9月18日旭輝控股公布發行2022年第二期中票，規模約12億元人民幣;以及10月13日，卓越集團旗下卓越商管發行2022年第一期中票，規模為6億元。
據公開報道統計，自今年8月以來，在中債增投提供增信的情況下，已有6家民營房企成功發行債券，發行主體包括龍湖集團、新城控股、美的置業、碧桂園、旭輝集團、卓越集團，累計發債規模超過80億元。
據相關媒體10月14日報道，中債增投已獲得單一主體集中度監管豁免，可支持前期已獲得增信的民營房企的持續發債需求，這意味著前期通過中債增投擔保發債的房企可再次推進第二輪發債。
10月18日，在中金公司舉辦的投資者電話會議上，龍湖集團和碧桂園方面表示，將計劃再度發行由中債增投提供全額擔保的境內票據。與此同時，來自相關媒體的消息稱，有知情人士透露，新城控股計劃在銀行間市場發行15億元人民幣中票，中債增投再次提供全額擔保。有報道稱，旭輝控股也將再次發行由中債信用增進公司全額擔保的債券，金額不超過10億元。
針對第二輪增信融資發行計劃，新城控股相關人員表示“對此并無確切消息”;龍湖集團也表示“正在溝通中，以公司公告為準”。
籌備發債計劃的非示范民營房企增多
此前，中債增投做增信發債的房企僅限于被監管層定為示范房企的民營企業，但隨著行業形勢變化，一些非示范房企也在積極與中債增投溝通進行增信發債。
例如，此前卓越集團旗下卓越商管完成2022年第一期中期票據簿記發行，發行規模6億元，發行利率3.5%，由中債增投通過直接擔保方式提供增信支持，銀行、理財、信托、證券等6家機構積極參與了認購。卓越集團并非監管層擬定的5家示范房企，且其并非上市房企。
據相關報道稱，中駿集團、金輝集團、合景泰富集團等多家非示范房企均在計劃增信發債。
據了解，中駿集團確實一直在積極與中債增投溝通發債相關事宜，但據該集團相關人士表示：“一直在積極溝通，但目前還沒有進一步落地細節。”
金輝集團近期也確有發債計劃，且正在進行中。據金輝集團表示，公司擬發行規模為20億元的中期票據，期限為3年期，目前募集書已經掛網。不過據相關人士介紹，金輝集團發行的此筆債券并未借助中債增投進行擔保增信，因為目前來看，公司的經營發展整體處于健康范圍。
在中指院看來，目前多家房企均在與中債增投積極溝通，預計第二批由中債增投進行增信發債的房企名單會繼續擴圍。
不過，在多位房地產業內人士看來，當前民營房企融資形勢整體依然不樂觀。
“雖然部分企業有一兩筆債券成功發行，但整體融資量有限，對民營房企融資而言可謂杯水車薪。對于出險房企而言，更是難上加難。”一位示范房企品牌人士表示，即使是擁有先發優勢的示范房企，發債數量和規模相比以往也縮減較多。
普遍來看，今年房企融資規模整體萎縮。
中指院數據顯示，今年前9個月，房地產企業非銀融資總額7331.5億元，同比下降52.6%。從融資結構來看，信用債占比50.2%，同比提升19.9個百分點;海外債占比僅為2.4%，同比下降14個百分點;信托占比16.0%，同比下降15.1個百分點;ABS占比31.4%，同比提升9.3個百分點。
同時，克而瑞數據統計，從歷年100家典型房企的融資總量來看，2022年前三季度100家典型房企的融資量為5648億元，同比下降50%。其中，第三季度的融資額為1395億元，同比下降55%，環比下降31%，融資額創2019年以來最低水平。
在融資環境未有明顯改善的當下，業內人士認為，對房企而言，獲取現金流的核心方式還是要回歸銷售，只有市場回暖、銷售提升，房企的一系列問題才可迎刃而解。(付珊珊)
