房價漲得太快，剛需房不好賣，改善型住房去化也在放緩，這是當下長沙商品住宅市場的現狀。
今日，國家統計局公布的2022年9月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示，僅有15個城市環比上漲，相比8月份19城減少4城。其中，長沙環比上漲0.1%，同比上漲2.7%。這已是自2020年12月以來，長沙新建商品住宅銷售價格指數連續上漲22個月，在全國樓市較為罕見。在過去的22個月中，長沙已有多個月份的新房價格指數環比漲幅，位列全國70個大中城市的前三或前五位。
“環比漲幅明顯在收窄。其實從項目營銷一線反饋來看，下半年以來長沙房價基本是在下跌的。”在某房企長沙區域營銷總監李先生看來，長沙房價能保持如此長時間的連續上漲，主要是因為這兩年長沙市場供應了一批高價位的改善型住宅，整體拉平甚至是拉高了長沙房價。
單價瞬間逼近35000元后，自媒體炒作直追廣州房價
去年12月，長沙河西(湘江河以西)某改善型住宅監制單價突破了2萬元/平方米。今年8月，長沙河東某樓盤部分樓層的單價更是達到了34796.95元/平方米(含近3500元/平方米的精裝修)。
伴隨著的是，當地自媒體和房產中介炒作不斷，帶動了長沙房價大幅上漲的預期。有鼓吹近35000元/平方米的單價直追廣州房價的，有炒作以“好處費、茶水費”“保證開盤能買到”的......
河東的這一樓盤，市場真正的銷售狀況又是怎樣的呢?據了解，該項目8月份開盤的9#棟、5#棟，共有94套住宅。湖南中原研究院的數據顯示，該項目開盤后的第一周，僅網簽成交31套，成交均價31501元/平方米。開盤已過兩個月，記者從長沙市住建局網站項目預售公開查詢頁面看到，該項目目前仍有不少房源處于“可售”狀態。
“今年上半年之前，長沙的改善型住宅尤其是大平層確實銷售得很好。”當地市場人士分析稱，因為房價一直在漲，加快了部分改善型群體入市的節奏，但部分項目房價上漲過猛之后，相當部分的人群畢竟購買力有限，加上有些項目在區位、戶型等方面自身有缺陷，長沙的改善型住宅整體去化自下半年以來明顯放慢。
湖南世聯行市場知識中心發布的9月長沙房地產市場報告顯示，9月份長沙市內五區商品住宅成交約48萬平方米，環比減少8%，同比減少43%，行業信心及購買力處于低谷，大平層成交走勢下滑;成交均價約13814元/平方米，環比下跌5%，同比上漲8%。今年前9個月，長沙市內五區商品住宅成交約498萬平方米，同比減少45%。
此前，作為樓市調控模范生的長沙，前些年在穩地價、穩房價、穩預期方面真抓實干，探索出了不少新路，長沙也多年保持了新建商品住宅年銷量約1500萬平方米的高規模。
在穩房價的同時，如何保品質?去年下半年，長沙市政府部門甚至內部商定了一項強化房價地價聯動、嚴控房地價差的舉措，即剛需房的房價(毛坯)與地價差不超過7000元/平方米，改善房的房價(毛坯)與地價差不超過10000元/平方米。
舉措是有了，但后來長沙市具體又是怎么執行的呢?從當地政府部門監制出的價格來看，相當部分的改善型住宅(毛坯)房地價差超過了10000元/平方米，有的甚至超過了14000元/平方米。當地市場人士直言，從幾個典型項目的監制價格看，基本上是起初市場放風單價多少，后來就審批到了多高價格，甚至更高。
限價步步高 剛需房不得不降價賣
在改善房大漲房價的同時，長沙的剛需房限價也在快跑前進。
以長沙河西的大王山片區為例，從2017年的毛坯限價8500元/平方米，到今年4月份的限價13300元/平方米，上漲了4800元/平方米。5年時間里，限價漲幅超56%。
限價的步步高漲，也使得幾家歡樂幾家愁。但在市場狂歡過后，片區的開發商也在迎來陣痛期。
頗具標志性的一大營銷事件是，今年4月以毛坯限價13300元/平方米拿下的該項目，加上2500元/平方米的精裝修后，開發商原計劃銷售單價15800元/平方米。但在今年9月開盤時，該項目給了市場一個意外和驚喜：13000元/平方米的均價(含精裝修)，不僅是贈送了精裝修，而且比毛坯限價還低。
“沒辦法。一是片區及周邊競品太多，二是房價上漲到一定階段后，圖省會優質教育資源的省內地市的剛需客戶也在銳減，只能降價讓利走量。”該項目有關人士言談中，略顯無奈。
據中國房地產報記者觀察，受房票的影響，當地開發商近年來熱衷于開發大戶型住宅，100平方米以下的戶型很少，加上近年來高溢價的大平層熱銷后，開發商無論是從銷量還是出于溢價利潤考慮，對開發大戶型的動力更足。
湖南中原研究院的長沙房地產市場報告稱，9月份長沙市內五區商品住宅成交面積段主力為130~144平方米產品，占比34%，較上月增長3個百分點，160平方米以上的占比23%;成交的單價主力集中在12000~14000元/平方米，占比29%。
一方面，隨著單價限價的上漲和戶型面積的趨大化，較高的總房價，超出了相當一部分剛需人群的購買力，剛需客戶要么放棄，要么等待;另一方面，單價大漲過后的改善型住宅，也在少部分有購買力的群體之中，為去化難題尋找出路。
湖南世聯行市場知識中心的市場報告表明，截至今年9月底，長沙市內五區普通商品住宅可售面積約730萬平方米，環比增長7%，同比增長15%，庫存明顯增加;去化周期達13.1個月，環比縮短1.5個月，同比延長6.9個月，去化流速減緩，去化周期創新高。
“一兩年前，一些在廣州、深圳工作經商的湘籍人士，來長沙給父母買房，下單我們的300多平方米的大平層，眼睛眨都不眨一下，因為那時改善型住宅單價還不高。但今年，這個群體的哪怕是更聲名在外的成功人士，基本是只看我們的110~140平方米的剛改房，而且會問置業顧問還能有什么優惠。”從某知名房企長沙區域負責人的這一番話，或能在一定層面感受到，近年來尤其是今年以來長沙房價以及市場的較大變化。(趙春林)
