2022年以來，物業股普遍下跌。
根據克而瑞物管監測，截止10月21日，55家上市物企股價均值整體跌幅達到了47.9%，股價接近腰斬。
隨之而來的問題是，物管行業估值大幅回調，截至10月份，物業板塊的估值已跌至歷史最低值。
通過進一步分析發現，不同類型、性質、規模、賽道的物企估值呈現分化越來越明顯。
地產下行周期時，受地產板塊牽連，物業板塊的抗周期性“失靈”，資本市場對物業股的態度正發生逆轉式的變化。
在整體行業下行帶來的增長困境下，疊加物業行業本身進入“擠泡沫”階段，市場悲觀情緒持續發酵，物管行業估值迎來新一輪回調。
克而瑞物管監測了37家樣本企業從2021年1月1日以來估值變化情況，截至2022年10月21日，物業股估值均值已降至14.00倍，而2021年上半年整體估值均值為37.26倍。
一年半的時間，37家典型樣本企業估值均值下跌了六成。
隨著政策收緊，以及地產債務違約引發的信任危機的影響，2021年以來，物業管理行業經歷了快速變化的三個階段。
物業股在2021年上半年經歷了高光時刻，彼時PE均值最高達到了45.83倍。良好的政策環境和企業業績水平對物業板塊產生了較大的提振作用，資本市場對物業板塊擁有較高的預期，估值集中分布在30-40倍，上半年PE均值達37.26倍。
2021年下半年，物管行業估值開始調頭下行。當時，住建部等八部門規范整治地產行業的通知進一步放大擔憂，同時，地產方債務違約引發信任風險，不確定性擔憂情緒也蔓延到物業管理行業，資本市場遇冷，上市進程受挫，估值水平大幅回調。
克而瑞物管數據顯示，2021年7月底，物業板塊PE首次下滑至30倍以下，自此，物業板塊估值開始一路下滑，下半年PE均值僅為22.84倍，相較于上半年縮水近四成。
進入2022年，情況并沒有得到實質性改變，物管公司估值出現大幅回調，并于10月20日，物業股估值降至歷史最低，僅為9.45倍。截至2022年10月21日，物業股PE均值已降至14.00倍。
從市盈率漲跌情況也可以看出，截至10月，物業股整體市盈率平均已下跌75.2%。
物業板塊估值整體出現下行、動蕩，但個股之間仍存在較大差異，而這一差異在今年以來逐漸被縮小。
克而瑞物管監測數據顯示，2021年以來，物業板塊PE最大值和最小值之間的差距最大達到52.67倍，相差最小的為15.75倍。
2021年上半年、下半年和2022年以來，物業板塊PE最大值和最小值之間的差距均值則分別為32.05倍、23.05倍和27.82倍。均值拉大也意味著行業之間的分化也在逐漸顯現。
此輪下調周期中，有房企背景的物企下調幅度最大。
受地產下行的影響，物企估值可謂一路下滑，2021年上半年整體估值達到近40倍，至2022年以來已下滑至10倍左右。其中，關聯房企處境艱難的物企下滑明顯，估值由2021上半年的32.45倍下滑至2022年以來的6.48倍。
同關聯房企物企相比，央國企則表現出更強的抗風險能力。
2021年上半年，在行業發展利好的市場環境下，央國企PE均值接近50倍，而民營物企僅為33.87倍。
在地產下行的負面影響下，物企估值整體呈現出央國企穩健、民企下滑的明顯特征。
克而瑞物管數據顯示，截至2022年10月21日，年內央國企估值均值最小仍超過20倍，估值均值仍保持接近30倍，而民企估值均值最小跌至5.77倍，估值均值跌至10倍以下。
物企的規模水平也影響估值表現，第一梯隊最抗跌，第二梯隊物企波動性最大。
數據顯示，2021年上半年以來，第一梯隊估值均值一直保持在20倍以上，即便資本市場低迷的2022年，第一梯隊物企估值仍然高于整體平均值。而第二梯隊由于較強的成長性，抗風險能力相對較弱，在三梯隊中受到的沖擊最大，2022年以來，第二梯隊物企估值均值下調至11.28倍，且已明顯低于第三梯隊物企。
值得一提的是，在不同賽道上，非住宅為主物企的估值今年以來明顯高于住宅物業，數據顯示，2022年以來住宅物企估值均值下調至12.72倍，低于行業14倍的平均估值，而非住宅為主的物企估值回調至16.68倍，但已明顯超過了住宅為主的物企。這意味著在地產下行期，資本市場對住宅物企后續項目拓展和業績增長的期待變低。
此外，商寫類物企估值下調的幅度最大，從2021年上半年的63.81倍估值，下降至2022年以來的16.95倍，整體高于住宅物企和均值的估值水平。
地產行業下行，物企也難“獨善其身”，物管行業穩定性格局尚未建立。
尤其是去年下半年以來資本市場急劇降溫，大部分物業股股價距離峰值接近“攔腰斬”，估值一路回調且在10月份已跌至歷史最低，物管行業“走下神壇”。
物業板塊估值能否快速回調，還要看房地產市場何時復蘇，市場回溫過程中，那些獨立性較強且關聯房企穩健的物企、央國企、綜合實力較強的頭部物企，以及非住特別是商寫賽道布局的物企，估值將有望率先得到修復。
不可否認的是，物管企業估值的整體修復，還將需要很長一段時間。
