北京樓市正呈現(xiàn)出一種新的趨勢。
11月1日，自財政部發(fā)布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》后已滿1個月，中國房地產報記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，在這一新政作用下，10月北京二手房掛牌量激增，在售房源議價空間增大;同時，置換改善需求逐步釋放，樓市復蘇回暖勢頭顯現(xiàn)。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房掛牌量為19.2萬套，較上月增加4000套，較去年同期增加超過4萬套。
根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月份北京二手房網(wǎng)簽量為11209套，同比去年上漲20%，但受“國慶假期”影響，10月網(wǎng)簽量環(huán)比上月下降21.8%。
對此，麥田房產分析師認為，10月網(wǎng)簽量環(huán)比上月減少主要原因在于受“國慶小長假”影響，實際上10月份二手房市場仍在延續(xù)前期復蘇回暖勢頭。剔除小長假影響，10月工作日期間日均網(wǎng)簽量和上月相比差距不大，且網(wǎng)簽有一定滯后性，根據(jù)麥田成交數(shù)據(jù)顯示，10月份二手房市場整體表現(xiàn)甚至略強于9月。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙則告訴記者，隨著市場信心的逐步恢復及新政效應發(fā)酵，預計11月二手房有上升趨勢。
新政滿月，掛牌量激增
9月30日，財政部發(fā)布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，提出自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。
上述政策也被稱為“賣一買一置業(yè)免稅”新政，從政策出發(fā)點來看，主要為了降低改善群體購房成本，使手中積壓的房源出售，并且要求一年多時間內在當?shù)刭彿浚峁┹^大力度的個稅減免優(yōu)惠，從而帶動當?shù)囟址俊⑿路渴袌龅幕钴S度。
11月1日，中國房地產報記者走訪北京多區(qū)域中介門店了解到，新政發(fā)布后，門店內掛牌量、詢問量和帶看量都有所增加。其中，“非滿五唯一”房源業(yè)主詢問量明顯上升。
北京通州區(qū)某品牌地產中介門店經(jīng)紀人告訴記者，北京此前關于住房個人所得稅的執(zhí)行情況是，“滿五唯一”免征，其他情況按照房屋價值差額的20%或者全額的1%征收。“‘賣一買一’政策主要利好的是‘非滿五唯一’的房源。一套房可以節(jié)省稅費在3萬~5萬元，少部分房源可能節(jié)省幾十萬元以上。因此，這類房源掛牌量和業(yè)主問詢量增加更明顯。”
對于掛牌量的具體數(shù)據(jù)，上述經(jīng)紀人及該品牌地產中介公司相關工作人員均表示不方便對外透露。
隨后，記者從麥田房產處得到一份數(shù)據(jù)。該數(shù)據(jù)顯示，10月麥田房產北京二手房掛牌量同比和環(huán)比都增加，環(huán)比上月增加3.4%，掛牌量已經(jīng)連續(xù)9個月增長。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房掛牌量為19.2萬套，較上月的二手房掛牌量增加4000套，較去年同期增加超過4萬套。
麥田分析師告訴記者，北京二手房掛牌量上漲主要有三個原因：一是今年二手房成交量和去年同期相比下滑超過兩成，二手房去化速度變慢造成掛牌量增加;二是買賣雙方對市場預期不一致導致今年以來很多板塊的價格博弈一直存在，造成有些板塊掛牌量一直在增加;三是受政策利好影響，推動部分置換群體加快置換節(jié)奏，“掛舊換新”。
置換需求成市場主流
多家房地產中介門店經(jīng)紀人向記者表示，置換、改善型需求已經(jīng)成為現(xiàn)在主要購房群體。
北京朝陽區(qū)常營商圈的一名中介門店經(jīng)紀人表示，置換客戶占最近訪問量的7成以上。“小房換大房、老房換新房、換品質更好的房的客戶增多了。”
“我們門店最近的剛需客簽約較少，已簽約成交標的普遍在500萬元以上，‘賣一買一’置換新房或者大戶型的成交單子變多了。”北京朝陽區(qū)青年路商圈的一家房地產中介門店經(jīng)紀人表示，一些老破小小區(qū)近來不算太“吃香”。
一組數(shù)據(jù)印證了上述經(jīng)紀人的話。
相關研究機構數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2022年1~9月份，從北京的住房成交面積看，90平方米以下面積段成交下降了5成以上，90~120平方米、120~144平方米、144~200平方米成交套數(shù)占比均有所提升，分別提升至23%、14%和12%，購房者對于較大面積段的需求有所上升。
對此，上述研究機構相關人士分析，從戶型來看，三居戶型需求仍占主導地位。四居戶型成交占比從10%提升至14%,特別是有孩子的家庭對于改善需求更為強烈，是購買三居、四居房型的主力軍。短期來看，北京改善性住房需求釋放積極性仍在,中大面積段和戶型占比有望延續(xù)提升態(tài)勢。
盡管如此，上述經(jīng)紀人也坦言，掛牌量和問詢量雖然增長了，是否能成交還要考慮多重因素。
“這處房源9月掛牌價是485萬元，跟客戶溝通后10月已經(jīng)改成478萬元了。”北京通州區(qū)梨園鎮(zhèn)一家房地產中介門店經(jīng)紀人向記者介紹，雖然掛牌房源不斷增加，但買房人數(shù)量并不均等，市場正處于“買方市場”。現(xiàn)在的二手房從掛牌到成交存在一定議價空間，一般每套都能談下2萬到10萬元優(yōu)惠。
根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月份北京二手房網(wǎng)簽量為11209套，同比去年上漲20.0%，但受國慶假期影響，10月網(wǎng)簽量環(huán)比上月下降21.8%。
王小嬙表示，雖然“賣一買一”政策滿月，從當前成交數(shù)據(jù)看，目前效應并未傳導至成交端。這也在情理之中，“賣一買一”政策有效降低換房成本，可以提升業(yè)主出售房屋意向，從掛出房源到成交還需要一定的成交周期，從掛牌的角度看，10月掛牌房源進一步上升，隨著市場信心的逐步恢復及新政效應發(fā)酵，預計11月二手房有上升趨勢。
對于11月北京二手房走勢，麥田分析師也預測，當前北京樓市逐步向暖態(tài)勢已經(jīng)鑄就，11月份北京二手房市場需求會進一步釋放，成交量方面預計11月北京二手房網(wǎng)簽量將比10月份有所提升。
