“今日不可留，明日已可待。”說起當前的房地產市場，保利地產董事長宋廣菊這樣評價。
在宋廣菊看來，今日不可留，是指今天高地價、高房價的結構失衡，終會過去；明日已可待，就是前不久中央經濟工作會議提出的，將加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。她說，未來房地產市場是非常可期的，會保持一種平穩健康的發展。
縱觀2016年，業內人士認為，前三季度房地產銷售市場行情火爆，主要是受到個人購房貸款增長的影響與去庫存政策的大力刺激。從2016年10月開始，熱門城市陸續出臺樓市調控政策。在國家出手調控之后，房地產市場將發生什么樣的變化？是否意味著行業寒冬的到來？去年中央經濟工作會議上確定的去庫存任務，從企業角度看完成得怎么樣？
因地制宜 因城施策
政策調控樓市降溫
2016年，我國部分城市房價出現過快上漲。這輪房價上漲中，炒房起了推波助瀾的作用。部分熱點城市房價上漲50%以上，買房時還能使用住房抵押貸款加杠桿，使得一些炒房者的自有資金投資收益率超過100%。
“其實中國的杠桿率早幾年是非常低的，主要是今年的短期貸款利率有點高，但是從長期來看風險還是可控的。當然，從防風險角度來說，在邊際杠桿率高的時候，應該做一些限制。”宋廣菊說。
2016年國慶前后，先后有二十幾個城市針對房價快速上漲、泡沫迅速積累的突出問題，出臺了限購限貸等調控政策。從去年10月和11月數據看，調控政策已經起到了預期效果，房價過快上漲勢頭得到了遏制，市場預期趨向平穩和理性。
日前，國家統計局發布70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，在因地制宜、因城施策調控政策作用下，15個一線和熱點二線城市房地產市場迅速降溫，房價走勢明顯趨穩。去年11月，上海、深圳、杭州、廈門等11個城市的新建商品住宅都出現了價格下降，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅已連續兩個月出現回落。
組合出拳 綜合監管
多方發力管住炒房
2016年12月召開的中央經濟工作會議提出，房子是用來住的、不是用來炒的，引發社會高度關注。
對之前的炒房熱潮，宋廣菊表示，高房價、高地價會嚴重影響一個城市、一個國家的經濟社會發展能力和國際競爭力。當前，我國正處在經濟轉型和結構調整的關鍵時期，要實現全面建成小康社會的目標，必須要集中精力，把主要社會資源和能力投放到改革創新、經濟增長和社會發展上來。在這個階段，強調住房的居住屬性，抑制住房的投機屬性，并用政策合理引導投資屬性，不要為了追求虛擬的住房價值而把過多的社會資源投入其中。
如何管住“炒”？宋廣菊認為，一是可以通過信貸政策加大“炒的負擔”，包括提高貸款利率等；同時降低“炒的能力”，包括提高首付比例甚至不提供住房抵押貸款等。二是通過稅收政策給炒房者“去動力”，比如炒的套數越多、交易越頻繁，交易環節各稅種的稅率越高等。
從調控實踐來看，限購作為一種行政手段，對于快速遏制炒房現象來說，還是最有效、最快捷的方式。當然，光有限購還不行，還需要差別化的信貸政策、稅收政策，加上其他市場監管手段，即將經濟的、行政的、法律的手段有機結合起來，綜合運用，形成“組合拳”。
有觀點認為，之前一線城市和熱點城市之所以房價上漲，土地供給不足是主要原因，如果下一步想讓一線城市房價穩定就要增加土地供給。
不少房企負責人肯定這種做法，但同時指出，供給的方法需要更多創新。正如中央經濟工作會議指出的，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。加快這些小城市建設，加快城市群之間的交通建設，使得部分需求能夠疏導出去，有助于減輕一線城市的土地供給壓力，有助于房價穩定。
注重實效 齊頭并進
去庫存避免“單腿蹦”
2016年部分城市房地產火爆，當然也要看到，并不是全國所有城市都存在熱炒房地產的問題，一些三、四線城市房地產市場并不熱，去庫存的壓力仍然相當大。可以說，住房市場城市間分化的特征比過去更加明顯，而去庫存則面臨更多問題和困難。
“中央去庫存的政策導向是對的，2014年底、2015年初去庫存獲得很大成績；在此后房價不平衡非理性上漲后，中央又及時出臺一些調控政策，非常及時，對一線火爆市場起到抑制作用，目前來看達到了政策調控目的。”宋廣菊說。
業內人士提醒，現在去庫存工作有一個現象值得關注，就是總體庫存在下降，特別是住宅的庫存比例下降得比較快，但商業地產庫存壓力依然很大。去庫存應當注意齊頭并進，避免出現“單腿蹦”。比如在政策上鼓勵商業地產庫存向商品住宅轉化；規定對已供應、未開發的房地產開發用地，允許開發企業轉換用途、調整商住比例，對在建商品住房項目也允許開發企業調整套型結構；同時規定對居民購買商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可享受住宅同等政策等。
提升產品 轉型升級
打造全周期“服務鏈”
中央經濟工作會議指出，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。
宋廣菊的理解是，房地產市場長期健康發展，房地產企業作為市場主體，應該有所為有所不為，要有利于供給側結構性改革順利推進。
房企作為供給側重要的一環，在未來如何轉型？如何滿足社會需求？
對此，宋廣菊分析，當前我國住房市場總體上已經跨過了極度短缺期，進入了相對飽和期。出現一個很明顯的特點：一方面，對一二線城市的部分居民，新進入和將要進入城市的居民住房嚴重不足；另一方面，一部分中高收入階層居民，在解決自住房問題后，擁有不斷增長的需求。
在這種背景下，業內人士普遍認為，未來，特別是2017年，將是房地產市場的產品年。
“實際上在一線城市，大家都知道土地獲取的價格不低了，那么這就在客觀上促使開發商去做更好的產品，來滿足市場的多層次需求。”宋廣菊說。
她分析，在客戶的需求端上，現在改善性需求大概占30%多。所以房企如何提高自己的產品性能，如何提高產業化進程，滿足這樣的市場需求，需要做出更多努力，包括裝修一次性到位，提升產品的環保性、節能性等等。
宋廣菊表示，從整體來看，這要求房地產企業進行全系統創新。“現在，大的開發商都在提供服務升級。比如我們保利地產，正在全力整合全生命周期服務鏈條，針對從幼教到養老的需求，在整體上開發升級，以求提升供給水平，最終推動整個行業實現轉型升級。”記者 熊 建
