新華社上海1月5日電 題：京滬深步入存量房時代 熱點城市或面臨量價回調
新華社記者鄭鈞天
中國指數研究院4日在上海發布的《中國房地產市場2016總結與2017趨勢展望》顯示，由于一線城市土地資源稀缺，新房供應日趨減少。大量購房需求已轉向二手房市場，存量房交易量不斷擴容。未來二手房成交主導市場的趨勢將不斷強化。
數據顯示，北京、上海和深圳等熱點城市存量房交易數量遠遠超越新房。2016年1至11月，北京市二手房銷售套數是新房的4.8倍，上海和深圳二手房與新房銷售套數比分別為3.3和2.4倍。
房天下董事長莫天全在“2017首屆中國房地產大數據年會”上表示，新房時代與存量房時代由于參與主體不同，市場運行機制有著根本性的差別。“在存量房時代，供應主體和需求主體都是個人，市場是典型的C2C格局。房屋的高總價促使市場形成了典型的‘先賣后買的升級置換’鏈條，即‘以小換大，以老換新’。未來一線城市新房市場郊區化與高端化并存，剛需與部分首改客戶則被擠壓至二手房市場。”
從全國來看，2016年房地產政策環境由松趨緊，因城施策嚴控市場風險。報告顯示，2016年中國樓市全年成交規模創歷史新高，但城市分化態勢延續。國慶節前后，各地政府密集出臺調控政策，四季度市場走勢漸趨平穩。
中國指數研究院常務副院長黃瑜稱，熱點城市房價漲幅顯著，調控收緊后價格趨穩。受階段性供求緊張及地價上漲影響，熱點城市房價快速攀升，2016年1至11月，全國百城住宅價格累計上漲17.83%，較2015年全年擴大13.68個百分點，其中北京、上海等十大城市新建住宅價格累計上漲20.95%，二手房價格漲幅也處于高位。在四季度多城調控政策密集出臺后，熱點城市的新房及二手房價格漲幅均出現回落。
值得注意的是，2016年各類購房需求持續釋放，房地產交易高位運行。50個重點城市商品住宅成交量同比增長超兩成，絕對量創歷史同期新高。從成交結構來看，核心一二線城市各層級產品總價提升顯著，由于熱點城市的改善需求積極釋放，成交結構上移導致大戶型成交占比提升。
報告顯示，百億級房企市場份額升至五成，行業整合加速。2016年品牌房企銷售業績再創新高，百億房企擴容至131家，市場份額升至50%，其中恒大、萬科及碧桂園銷售額超過3000億元。在良好銷售業績支持下，企業現金流充裕，拿地意愿強烈，進而導致一二線城市土地市場高熱。2016年全國300個城市各類用地成交樓面價同比上漲38.7%，平均溢價率為43.13%，較2015年提高26.91個百分點。
黃瑜預測，2017年因城施策將在控風險與去庫存基調下不斷深化，熱點城市面臨量價回調，而三四線城市有望延續平穩走勢。“2017年，一二線城市房地產市場將進入量價調整階段，但不同城市仍存在不同的市場機會。二線過熱城市房價空間被透支，‘量價回調’成大概率事件。位于大城市周邊的小城市或自身產業優勢顯著的三四線城市，房地產市場發展仍具備潛力。”
根據中國指數研究院“中國房地產業中長期發展動態模型”分析，2017年全國房地產市場將呈現“銷售量價回調，新開工小幅下降，投資低速增長”的特點。預計全年商品房銷售降幅達12.8%至14.8%，其中一二線城市銷售面積將呈現下降，二線城市降幅較為顯著，三四線城市市場波動平緩。一二線城市銷售回落，新開工意愿不足，而前期土地成交處于低位，將使全國新開工出現小幅下降，預計全年降幅在3%以內。
