原標題：是漲是跌？是開是捂？ 北京樓市進入思考期
一面是著急推盤，一面則是按兵不動。新一年的起始，北京樓市陷入了推與不推的兩難境地。究其原因還是在于開發商對于政策從嚴背景下的市場理解不同，以及手中產品的定位不同，這使得2017年的北京樓市自一開始便陷入了思考期。
新房市場成交創新高
據亞豪君岳會統計數據顯示， 2016年(截至12月26日)北京商品住宅(不含保障房和自住房)共實現成交113179套，成交面積1146.63萬平方米，同比分別增加50%、38%，同時這一成交量也創造了近4年的新高。
除此之外，如果刨除商辦類產品，就純住宅市場來說，在成交的近5萬套住宅中，北京市1000萬元以上新建商品房成交占比達到43.83%。事實上，對于2017年來說，高端化的背景也將促使北京新建商品房的成交量的進一步下降。據統計，僅北京預計進入10萬+的項目將不下50個，隨著高端房源的占比繼續上升，這就意味著北京千萬級以上的項目將成為主流產品。
在這樣的背景下，不同的產品以及不同的開發商已經有了明顯的不同。12月29日，位于順義的旭輝·26街區宣布獲得預售許可證，項目之所以快馬加鞭在年底還要取證的原因無外乎來自于銷售業績的壓力以及對于樓市后續市場的不確定性。
“未來的北京市市域內部想獲得規模的發展難度很大。”旭輝北京事業部總經理孔鵬說道，“2017年‘天氣’比較冷，加之旭輝北京公司明年的貨值不會太多，預計全年的銷售額可能在40—50億左右。”在孔鵬所說的話中，不難理解 “天氣”便是指市場的走勢。
而在這樣的市場走勢下，包括天恒、西山湖、翡翠公園等在內的房企都在盡可能地獲取預售許可證。
開發商推盤現“兩極化”
事實上，讓不少項目有意盡快取證開盤的原因還來自于土地和政策這兩方面。
在土地方面，去年12月28日，朝陽區東風鄉一安置房項目居住及基礎教育用地被北京星火房地產開發有限責任公司以底價獲得。至此，北京土地市場收官，根據北京中原監測，全年合計出讓土地44宗，獲得土地出讓金852.51億元。
從2016年北京土地市場調控看，樓市9·30調控之后，北京是執行政策力度最嚴格的城市之一，已經成交的含住宅用地的地塊中，總量219萬平方米，只有38.9萬平方米純商品房住宅，其余均為保障房、自住房和租賃房，或者由開發商自持租賃。
而在政策方面，12月30日，北京市住建委就發布了現房調控政策，要求進一步規范商品房現房銷售，保障商品房交易雙方合法權益。
按照要求從12月30日起，開發企業銷售現房前應到所在區房管部門辦理現房銷售備案，備案后應在3日內一次性公開銷售全部房源，要嚴格執行明碼標價、一房一價，銷售價格不得高于申報價格。
對此，中原地產首席分析師張大偉認為，2016年北京合計成交簽約的商品房住宅中有30%是現房交易，在過去的調控中，大部分監管嚴格的期房，本次這30%的房源也納入嚴格的價格管理，一房一價，對房價的調控影響非常大，也代表了北京調控的繼續深入。
特別是對豪宅等房源影響較大，未來的定價可能受到影響。
盡管受到土地和政策兩方面的影響，但對于北京高端住宅市場來說，卻依舊保持著按兵不動的態度。這一方面是因為高端住宅的去化率本身就很慢，另一方面來說則是開發商仍然抱有觀望的態度。
但無論是哪種方式，不可否認的則是1月北京樓市入市量也跌倒了低谷。
1月樓市僅3個入市
1月，東亞朗悅居、泛海國際、麗景長安3個項目入市，對于新一年的北京樓市來說，開發商的推盤熱情可謂迅速陷入了低谷。
而就樓市整體來說，2017年的推盤量已很難保持在去年的同期水平。
“目前，北京已經全面進入了存量房時代，這也意味著新房供應越發減少，在有限的土地供應下，房企會集中去搶地，地王頻發帶來的則是市場的高端化。”某房企高層表示，“我們很難搶到地，即使搶到，也不敢獨自開發，更傾向于找合作伙伴共同開發，尤其找在北京有地的房企來合作，這樣才能減少風險。畢竟，從2015年開始，北京樓市供應的新房項目幾乎都是高端項目，豪宅化明顯”。
“進入存量房時代，代表著城鎮化進入末期。”中原地產首席分析師張大偉稱，預計2017年以后，剛需和首次改善性置業需求只能選擇二手房，新建商品房基本都將高端化，自住房等供量將會較多。
此外，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來，北京的房地產市場就已經進入了存量房時代，隨著二手住宅市場規模越來越大，創造新的歷史成交紀錄是大勢所趨，北京的存量房池子目前約有800萬套以上，現在3%左右的換手率與發達國家相比并不高，所以未來北京二手房交易規模還將繼續擴大。
本報記者 徐楠
