文、表/廣州日報記者肖陸軍 通訊員鄭煥莉
為了抑制房價過快上漲，去年深圳先后出臺 “3·25 新政”和“10·4 新政”兩輪調控政策。自去年10月4日“深八條”出臺以來，截至今日恰好滿三個月，政策的調控成效明顯：過去三個月，深圳一手住宅成交均價徘徊在5.5萬元/平方米，呈企穩略跌趨勢；房價在企穩，一二手住宅成交面積也連續三個月呈下跌趨勢。
樓市
背景板
新建住宅供應:降至歷史低位僅434萬㎡
去年深圳先后出臺兩輪政策調控，市場降溫明顯，開發商信心不足以致入市放緩。據深圳中原研究中心統計，2016 年新建住宅供應降至歷史低位，僅有434萬㎡，環比大降 37%。在低供應，有效需求減少以及市場觀望情緒濃厚的綜合影響下，全年新建商品住宅成交面積降至 418 萬㎡，環比下降 37%，成交套數降至4萬套，環比下降近四成。
價格方面，由于新房豪宅趨勢明顯，開發商定價持續堅挺，去年均價相比 2015 年上漲近六成至 5.3 萬元/㎡，漲幅驚人，為 2008 年以來的最大漲幅。
深圳拍地收入:出讓金首次超千億元
據騰訊房產統計，2016年深圳共掛牌67宗地（占地面積約251公頃，建筑面積約921.3公頃，1公頃=1萬平方米），其中成功出讓56宗地（占地面積約222.3公頃，建筑面積約838.5公頃），出讓金額共1017.7億元，是深圳土地市場通過公開招拍掛出讓金首次超過千億，也比過去兩年土地出讓金總和還多。值得一提的是，1017.7億元僅是深圳通過招拍掛出讓土地收入，深圳還有協議出讓土地收入，如2015年，深圳土地市場通過招拍掛收入417億元，但土地出讓收入共達1081.72億元。
2016年深圳土地市場也可謂精彩紛呈，6月2日，龍華上塘地塊以 56774 元/㎡的樓面價創龍華宅地記錄。去年12月14日，光明和坪山的兩塊純居住用地以“雙限雙競”的新競賣原則出讓，但深圳宅地的極度稀缺依然引起房企激烈的競拍。
去年量價表
一手：連續三個月均價5.5萬元/平方米左右
據深圳市規劃國土委官網統計數據顯示，過去三個月，深圳一手住宅備案成交套數分別是4276套、2922套、2161套，成交面積分別是42.25萬平方米、28.92萬平方米、21.84萬平方米。總體看來，成交量呈逐月遞減，去年10月因為新政出臺出現集中備案的情況較明顯，成交量達到“3·25 新政”出臺后最高峰，月度成交面積為42.25萬平方米，而去年12月“網簽潮”退潮，新政效應凸顯，成交量出現大幅回落，成交面積僅有21.84萬平方米，為年內最低水平。
在市場成交量不容樂觀的同時，深圳一手住宅均價在去年9月沖擊至61600元/平方米后迅速企穩下調，過去三個月成交均價分別是55611元/平方米、54986元/平方米、54946元/平方米，環比略跌，總體而言在5.5萬每平方米左右徘徊。
過去三個月來，深圳新房成交均價一直呈現企穩態勢。據規土委官網公布的備案成交數據來看，深圳一手住宅均價已經連續8周在5.5萬元/平方米的左右徘徊。
據統計，2016年全年，深圳一手住宅共成交40443套，成交面積約為418萬平方米。而2015年，深圳共成交一手住宅66450套，成交面積665.89萬平方米。2016年的全年成交僅為2015年的六成左右，但是與2014年成交量基本持平。深圳2014年全年一手住宅共成交41962套，成交面積403.64萬平方米。
二手：去年12月成交量跌破5000套
去年3月，“3·25 新政”出臺前后深圳迎來二手住宅集中備案高峰，當月深圳二手住宅備案成交18706套，達到歷史最高峰。“3·25 新政”出臺后月成交量持續走低，5月二手住宅成交達到年內最低值，為3728套。隨后逐步回升至正常水平，8月~10月二手住宅成交均在7000套左右徘徊，分別為7173套、6692套、6880套。
隨著去年10月4日“深八條”出臺，二手住宅市場再度出現逐月回落，去年11月成交為5517套，12月跌破5000套，僅有4734套。就深圳市場而言，業內專家認為二手住宅月度成交6000至8000套為正常水平，8000套以上說明市場行情比較好、成交活躍。而過去一年，僅有1月至4月深圳二手住宅成交超過了8000套。
分析
業內人士：
深圳樓市徹底降溫
已進入調整恢復期
深圳中原總經理鄭叔倫認為，從2016年的市場局勢來看，以兩次政策調控作為分界點，目前處在去年10月調控后的下跌階段。
從政策的影響力度來看，“3·25”政策從提高社保1年改3年，打擊首付貸的形式抑制深圳過多的投資性需求，防止投資客抬高房價。而更嚴厲的“10·4 新政”，同時從需求和供給兩方面對房價進行把控，從需求方面來看，社保3年改5年，提高首付等舉措再次為深圳投資客設阻，更高的房票門檻也阻礙了部分剛需及改善型成交。從供給方面來看，嚴查拿地資金有望減小資金杠桿和土地市場的金融風險、拿地模式改為“雙限雙競”對備案成交價格嚴格劃線，調控的針對性很強。加上行業內的大力稽查與整頓，接近年底樓市終于徹徹底底的降溫了。
從市場對政策的反應來看，調整周期在縮短，市場對政策的適應能力越來越快。“3·25 新政”后市場僅在兩個月之后就開始恢復上漲。去年10月政策雖然嚴厲，但手持優質物業的開發商仍在試水，并且二手住宅方面業主報價也在積極調整。目前看來中長期政府再出調控政策的可能性較小，深圳樓市將更多處在調整恢復期。
今年預計有135新盤入市
龍崗寶安依然是推盤大戶
據深圳中原研究中心統計，2017年深圳預計有135盤入市，其中福田16個、羅湖7個、南山21個、鹽田6個、龍華11個、寶安25個、龍崗36個、大鵬3個、光明4個、坪山6個。
龍崗和寶安依然是推盤大戶，樓盤共61個，基本占了全市供應的一半。與此同時，純新盤大概有60多個，也主要分布在龍崗、寶安、南山。其中有43個樓盤賣公寓，占全市供應的三成。
